Nowość z fabryki bubli. Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju dereguluje prawo budowlane

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju, które ma na koncie m.in. projekt-niewypał Mieszkanie Plus oraz szkodliwą dla przestrzeni miast specustawę mieszkaniową (tzw. Lex Deweloper), przygotowało kolejną ustawę – nowelizację prawa budowlanego. Promowane jako pakiet wolnościowy zmiany mają, zdaniem ustawodawców, przyczynić się do wyeliminowania absurdów, papierologii i nadmiernego obciążenia inwestorów.

Do najważniejszych zmian należą:

• załączniki do wniosku o pozwolenie na budowę: zmniejszenie liczby egzemplarzy projektu budowlanego z 4 do 3 oraz podział projektu na trzy części: projekt zagospodarowania terenu, projekt architektoniczno-budowlany i projekt techniczny, z czego ten ostatni nie będzie wymagany przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę (do tej pory projekt zagospodarowania, architektury, konstrukcji i instalacji składane był łącznie);
• zmiana organu wydającego zgodę na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych z właściwego ministerstwa na organ administracji architektoniczno-budowlanej;
• katalog inwestycji wymagających pozwolenia na budowę, zgłoszenia lub takich, które nie wymagają zawiadamiania urzędów;
• zmiana zasad rozpoczynania procesu legalizacji samowoli budowlanych.

.W środowisku inżynierów budownictwa (projektantów konstrukcji oraz instalacji) zawrzało.

„Jeżeli o istnieniu projektu technicznego będzie trzeba wyłącznie zaświadczyć, to znajdzie się wiele podmiotów, które będą szły z budową bez takiego projektu. W myśl zasady, że jakoś się uda, a projekt będziemy robić po drodze. To idealny przepis na katastrofę budowlaną lub, co najmniej, gigantyczne opóźnienia” – mówi OKO.press dr inż. Krzysztof Kaczorek, wykładowca akademicki, autor oraz współautor kilkudziesięciu publikacji naukowych, opinii oraz ekspertyz budowlanych, administrator Grupy FB Sensowna Praca dla Inżynierów Budownictwa.

Rozmawiamy z nim o konsekwencjach wprowadzenia nowego prawa budowlanego.

„Proobywatelskie, deregulacyjne, wolnościowe” – tak projekt zmian w prawie budowlanym opisuje Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju. Co Pan sądzi o projekcie nowej ustawy?

Trudno odpowiedzieć na to pytanie, bo nie jestem pewien czy rozmawiamy o jego finalnej wersji. Nowelizacje nowelizacji powstają praktycznie co chwilę, mogę więc mieć już nieaktualny stan wiedzy. Widzę ogromny chaos i bałagan informacyjny, cały czas dochodzą mnie różne pogłoski. Na stronach oraz profilach internetowych samorządów zawodów inżynierów budownictwa oraz architektów stale pojawiają się sprzeczne względem siebie informacje, odnośnie do prowadzonych konsultacji i ustaleń.

Ostatnia dostępna wersja jest z kwietnia, porozmawiajmy o niej. Do najważniejszych zmian należy podział projektu budowlanego na trzy części, z czego projekt techniczny nie jest składany do urzędu jak pozostałe dwa (projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany), a jedynie zawiadamia się o nim na etapie zgłoszenia chęci rozpoczęcia prac budowlanych.

To rozwiązanie jest ewidentnie krojone na domki jednorodzinne. Ustawodawca nie pomyślał o inwestycjach infrastrukturalnych: mostach, wiaduktach, estakadach, tunelach. Takich obiektów dzięki funduszom strukturalnym UE buduje się bardzo dużo i to niepoważne, że 40-milionowe państwo robi główną ustawę budowlaną pod budownictwo jednorodzinne.

Dlaczego?

Proszę sobie wyobrazić, że budujemy most lub drogę – czego się dowiemy z projektu architektoniczno-budowlanego takiego obiektu? Znajdziemy w nim tylko wymiary i rozwiązania materiałowe. To może wystarczyć przy nieskomplikowanym budynku mieszkalnym. Dla obiektów infrastrukturalnych kluczowa jest konstrukcja, czyli wszystkie elementy (belki, słupy, płyty, itd.), które odpowiadają za nośność oraz wytrzymałość naszego obiektu. To ona wchodzi w zakres projektu technicznego, którego nie będzie trzeba robić na etapie starania się o pozwolenie na budowę. Absurd. To przecież konstrukcja determinuje, jakie dany wiadukt czy droga może przenieść obciążenia, jak te obiekty mają być eksploatowane, utrzymywane, jakie będą ich koszty.

Ustawodawca nie rezygnuje z projektu technicznego, przesuwa go jednak na późniejszy etap. Nie chce go nawet oglądać w urzędzie, wystarczy poświadczyć, że taki projekt został wykonany. MIR argumentuje to chęcią zmniejszenia papierologii i skrócenia czasu przygotowania inwestycji.

Nie ma tu żadnego skrócenia. Czy ustawodawca odchudzając projekt skrócił czas rozpatrywania wniosków o pozwolenie na budowę? Nie. Co więc z tego, że ta dokumentacja jest mniejsza, skoro i tak w urzędzie jest rozpatrywana tyle samo czasu?

Dziwi mnie również to, że ustawodawca oszczędza na tzw. papierologii, a nie zauważa, że z powodu niepełnej dokumentacji mogą się pojawić ogromne problemy później. Może się także okazać, że inwestycje niesamowicie zdrożeją, a wykonawcy niechętnie będą w nie wchodzić.

Początkowo jest taniej, ale późniejsze problemy będą nas kosztowały dużo więcej.

Dlaczego?

Jeśli chodzi o opóźnienia w budownictwie, są dwa główne czynniki:

• atmosferyczne, na które nie mamy wpływu;
• niedoskonała dokumentacja techniczna, czyli zbyt ogólna, nieskoordynowana lub wzajemnie sprzeczna.

Po nowelizacji prawa budowlanego wykonawca wchodząc na budowę, gdzie jest taka niedoskonała dokumentacja, będzie jeszcze bardziej bał się opóźnień, bo każdy dzień zwłoki oznacza dla niego niższe wynagrodzenie. Wykonawcy zabezpieczają się przed tym w kontraktach ryczałtowych – przyjmują bufor na rzecz ryzyka. Może on sięgać nawet 20 proc. wartości inwestycji. Czyli na dzień dobry realizacja jest droższa o 20 proc., bo coś może pójść nie tak.

Wiemy na dzień dzisiejszy, że wiele przetargów publicznych nie jest rozstrzygana, bo inwestor liczył sobie, że jego inwestycja będzie kosztować przykładowo 20 mln, a najtańsza złożona oferta wynosi 30 mln. Wobec tego, jeśli jeszcze podbijemy to ryzykowną dokumentacją, to najniższa oferta będzie wynosiła 35 milionów, a nie 30.

Nowe prawo budowlane będzie też miało konsekwencje dla inwestycji realizowanych przez państwo – proces budowy kontrolują inspektorzy i nadzór państwowy. Przy niejednoznacznej dokumentacji często pojawiają się obawy decyzyjne: czy jeśli będąc urzędnikiem odpowiedzialnym za daną inwestycję zgodzę się na jakieś rozwiązanie, to czy nie zainteresuje się mną prokuratura, ze względu na np. niegospodarność. Wobec tego lepiej nie podejmować decyzji lub zbierać możliwie dużo tzw. papierów, które potwierdzą słuszność mojej decyzji.

W imię ustawy, która jest krojona pod to, żeby komuś dobrze się projektowało domki.

Z moich doświadczeń wynika, że nawet domy jednorodzinne bywają tak skomplikowane technologicznie, że trudno je projektować bez współpracy z inżynierami: konstruktorami, projektantami wentylacji, klimatyzacji czy instalacji sanitarnych. Zwłaszcza, że chcielibyśmy, aby nowe budynki były energooszczędne. A projektowanie większych obiektów wydaje mi się już niemożliwe bez współpracy międzybranżowej od początku. Nie jest przecież tak, że architekt wymyśli bryłę budynku, poczyni ogólne założenia systemu konstrukcyjnego i rezerwę pod instalacje, a potem inżynierowie zrobią resztę. Całość powinna się powstawać we współpracy. Jako architektka nie wyobrażam sobie wycięcia procesu wstępnej koordynacji branż z etapu projektu budowlanego.

Uważam podobnie. Moim zdaniem ustawa została stworzona bez takiej wiedzy. Mogą na niej skorzystać osoby robiące projekty taśmowo i czym prędzej rzucające je na rynek. A jeśli taśmowo można jeszcze próbować projektować niewielkie budynki (choć też z ryzykiem), nie da się w ten sposób projektować dróg, mostów czy dużych obiektów kubaturowych. Dodatkowo – uważam, że w wielu przypadkach będzie to martwy zapis.

Dlaczego?

Załóżmy, że ja, jako zwykły Kowalski, chcę wybudować dom jednorodzinny. Przy obecnych kosztach nieruchomości oraz materiałów i usług budowlanych jest to spory wydatek. Zazwyczaj potrzebny jest kredyt, a żeby go dostać, musimy podać możliwie dokładną wartość inwestycji.

Wiadomo, że nikt na coś takiego nie pójdzie, bo to jest zbyt duży rozrzut. W związku z tym na potrzeby kosztorysowania dokumentacja techniczna i tak powinna zostać zrobiona.

Oczywiście jeżeli ktoś chce zrobić projekt i kosztorys porządnie.

Tak. Mogą się natomiast pojawić grupy osób, które będą na nowych przepisach żerować, np. nie będą się kierować etyką zawodową, żeby przedstawiać klientowi kosztorys na podstawie rzetelnej dokumentacji, a będą szacować na tzw. oko. Czyli np. „to będzie milion trzysta i proszę się nie martwić”.

Skąd wziąć dodatkowe pieniądze? Zapożyczyć się w banku, u rodziny, znajomych?

W ten sposób ryzykujemy kolejną plagę, jak jakiś czas temu, gdy osoby, które kupiły tzw. dziurę w ziemi, były po jakimś czasie od podpisania umowy proszone o dopłatę dodatkowych pieniędzy pod groźbą zerwania umowy. Takie podejście skutkuje tym, że jeśli szacowana kwota będzie zbyt niska, po kieszeni oberwie nabywca domu lub mieszkania – zwykły Kowalski.

Wróćmy jeszcze do bałaganu – proszę wyjaśnić dlaczego robienie projektu technicznego na późniejszym etapie będzie go powodować?

Jeżeli pojawi się taka sytuacja, że o istnieniu projektu technicznego będzie trzeba wyłącznie zaświadczyć, to znajdzie się wiele podmiotów, które będą szły z budową bez takiego projektu.

Czyli możliwe, że środowisko architektoniczne będzie miało mniej roboty, ale problemy pojawią się na budowie.

Nie widzę w jaki sposób miałoby to ułatwić mi pracę – rozumiem konstrukcję czy główne zasady działania instalacji, ale nie czuję się kompetentna, aby je obliczać i rozwiązywać. Architektura, konstrukcja i instalacje to odrębne, ogromne gałęzie wiedzy. Chcąc dostarczyć klientowi dobrą dokumentację do pozwolenia na budowę, byłoby wręcz niemożliwe, wydać projekt nawet domu jednorodzinnego, bez konsultacji z projektantami branż, a co dopiero cokolwiek większego. Przecież nie można podać na oko wymiarów kanałów do oddymiania przeciwpożarowego czy przekrojów belek konstrukcyjnych!

Z pani wypowiedzi wybrzmiewają wysokie standardy etyczne. Z pewnością jednak pojawią się osoby, które nie będą miały takich rozterek. Mogą działać np. tak:

Jeśli chodzi o instalacje, obstawiam, że pojawią się osoby, które pomyślą: jeśli klient będzie chciał zrobić jakąś instalację, której nie uwzględniłem, to się jakoś przebije tam, gdzie będzie potrzebował.

Ale dokładanie ich na późniejszym etapie może zniszczyć jakość takiej architektury. Instalacje powinno się przewidzieć wcześniej i tak rozwiązać budynek, żeby wszystko dobrze razem zagrało i przykładowo pion kanalizacyjny nie wypadł w środku salonu.

Tak, wystarczy wejść do jakiegoś starego budynku, gdzie pojawiły się nowe instalacje np. telefon czy internet – przewody są prowadzone po ścianach w brzydkich białych obudowach. Tutaj będzie podobnie. Wywoła to także opóźnienia w realizacji. Wrysowanie otworu w Autocadzie [jeden z programów do projektowania – przyp. red.] zajmuje kilka sekund, a podczas budowy, gdy mamy już wylaną ścianę z żelbetu, trzeba będzie kuć.

A przykładowo w stropie sprężanym w ogóle takiego dodatkowego otworu nie będzie się dało zrobić.

Oczywiście, wtedy jest po zawodach, trzeba kombinować naokoło, żeby jakoś te rury poprzepuszczać innymi miejscami. To wszystko zabiera czas i generuje dodatkowe, niepotrzebne koszty, których można było uniknąć.

Widzę jeszcze jedno zagrożenie wynikające z nowej ustawy: biura projektowe, którym zależy na jakości projektów, mogą mieć problemy, także finansowe. Podejrzewam, że nowelizacja sprawi, że inwestorzy nie będą chcieli płacić za konsultacje międzybranżowe na wczesnym etapie projektowania mówiąc: skoro do wniosku nie jest potrzebny projekt techniczny, nie będę płacił za niego teraz. Wiąże się to oczywiście ze stratą zleceń dla projektantów branż inżynieryjnych, ale dla rzetelnych architektów może to oznaczać nacisk na wydawanie wadliwych projektów.

Ciężko mi sobie wyobrazić jak taki architekt będzie spał w nocy nie wiedząc czy w projekcie, który wydał kanalizacja zmieści mu się w zaprojektowanych szachtach, klatki schodowe w razie pożaru skutecznie się oddymią, a konstrukcja ma sens i nie wywróci całego projektu na późniejszym etapie lub ktoś ją bez sprawdzenia zrealizuje.

Tak jest istotnie. Oczekiwałbym od ustawodawcy raczej większego uszczegółowienia wymogów wobec projektu budowlanego i wykonawczego, ponieważ podczas sporządzania opinii oraz ekspertyz często spotykałem się z istotnymi brakami w projektach (np. detali konstrukcyjnych), co później uruchamiało łańcuch negatywnych zdarzeń, które w najlepszym wypadku kończyły się sporem na linii inwestor-generalny wykonawca.

Oczywiście należałoby zmniejszyć papierologię, ale w taki sposób, aby ograniczyć bezsensowne wielokrotne kopiowanie części dokumentów, np. potwierdzenia nadania uprawnień projektantom, można też pójść w wersje elektroniczne dokumentacji.

Pytanie kto miałby to robić? Odbieram tę nowelizację jako przyznanie przez ustawodawcę, że urzędnicy nie są w stanie merytorycznie sprawdzić projektów. Weryfikują tylko kompletność formalną i to czy projekt jest zgodny z planem miejscowym lub warunkami zabudowy. Rzeczywiście więc projekt techniczny nie jest im potrzebny.

Można byłoby to ugryźć inaczej, np. wprowadzając certyfikowane biura sprawdzające złożoną dokumentację, działające na zlecenie urzędów. Sama dokumentacja byłaby wtedy droższa, ale patrząc sumarycznie na koszt całej inwestycji, to ten powinien się zmniejszyć. Niemniej, to temat na dłuższą rozmowę.

Z Krzysztofem Kaczorkiem rozmawialiśmy także o propozycji rozdzielenia zawodów architekta i inżyniera budowlanego, o czym więcej w kolejnym artykule.