Berlińczycy chcą wywłaszczyć korporacje z ćwierć miliona mieszkań. Referendum już 26 września

Wielkie korporacje mieszkaniowe uzyskują w Niemczech niebotyczne zyski dzięki podwyższanym w szybkim tempie czynszom. Próby ograniczenia apetytów kapitału finansowego za pomocą lokalnie wprowadzonego prawa spaliły na razie na panewce.

Po ponad roku obowiązywania regulacji zamrażającej czynsze na pięć lat oraz narzucającej górny limit stawek (Mietendeckel), Trybunał Konstytucyjny wiosną tego roku orzekł, że o tego typu kwestiach może decydować jedynie prawo federalne.

Jednak mieszkańcy Berlina nie zamierzają się poddawać.

Podczas gdy inicjatywa wprowadzenia ogólnokrajowej regulacji staje się coraz popularniejsza w całych Niemczech, Berlińczycy podnoszą poprzeczkę i stawiają teraz żądanie wywłaszczenia gigantów mieszkaniowych i przekierowania strumienia pieniędzy pochodzącego z czynszów na budownictwo społeczne.

Obywatelska inicjatywa referendalna pod nazwą Deutsche Wohnen & Co Enteignen (Wywłaszczyć Deutsche Wohnen i spółkę – w skrócie DWE ) odniosła pierwsze sukcesy. Udało się zebrać wymaganą liczbę podpisów pod żądaniem przeprowadzenia referendum. Odbędzie się ono już 26 września 2021 roku wraz z wyborami do Senatu Berlina oraz wyborami federalnymi.

Sondaże wskazują, że obywatelska inicjatywa ma szanse powodzenia. W przedsięwzięcie zaangażowane są również osoby z Polski mieszkające w Berlinie. W grę wchodzi wywłaszczenie nawet 245 tysięcy mieszkań należących do dwunastu korporacyjnych gigantów.

Polska i Niemcy – odmienne modele własnościowe

Polska jest krajem, który inwestuje niewiele w rozwój mieszkalnictwa (2,2 proc. PKB w 2019). W Europie tylko w wycieńczonej kryzysem Grecji inwestuje się mniej. Za to marże deweloperów są od lat zbójeckie i należą do najwyższych w Europie.

W Niemczech inwestycje w sektor budowlany są jedne z najwyższych w Europie (6,4 proc. PKB w 2019). Zyski deweloperów, choć rosły w ciągu całej ostatniej dekady, są nadal niższe niż średnia europejska.

Polska i Niemcy to również skrajnie różne modele własnościowe. W Polsce najemcy to niecałe szesnaście procent społeczeństwa. Tak niski odsetek jest charakterystyczny dla obszaru Europy Wschodniej. Podobnie jest w Chorwacji, Litwie, Słowacji, Węgrzech. Absolutną rekordzistką jest Rumunia, gdzie wg danych Eurostatu mieszkania wynajmuje jedynie 4,2 proc. osób.

Skutki? Z jednej strony najemcy są stroną słabszą w relacji najemca-wynajmujący, z drugiej strony te specyficzne warunki blokują wzrost sektora giełdowych firm kapitału rentierskiego zajmujących się „zarządzaniem nieruchomościami”.

Niemcy wraz z innymi krajami Europy Zachodniej i Północnej (Austria, Dania, Szwecja, Francja) to przeciwległa strona skali. Między Renem a Odrą najmniej osób w Unii Europejskiej posiada mieszkania na własność. Około połowy. A najnowsze badanie wskazuje, że ten odsetek może być niższy i wynosić tylko 45 proc. Reszta społeczeństwa jest najemcami.

W Berlinie mieszkania wynajmuje nawet 75 proc. do 85 proc. mieszkańców miasta.

Pierwotnie rynek najmu był bardzo bezpieczny i uregulowany. Jednak i on stał się ofiarą neoliberalnych reform z lat ‘90. Od tamtego czasu rozwinął się olbrzymi sektor firm skupujących nieruchomości na wynajem, w celu przetworzenia ich w giełdowe aktywa. Jak w soczewce skupia się w tym procesie kwintet prywatyzacji, deregulacji, globalizacji, gentryfikacji i finansjalizacji.

Powstanie gigantów

Korzenie powstania największej obecnie spółki zarządzającej nieruchomościami w Niemczech, Vonovii, sięgają końcówki lat ‘90. Niemiecki rząd postanowił wtedy sprywatyzować domy pracowników kolei w ramach reformy branży kolejowej.

Domy przejęła japońska grupa finansowa Nomura Holdings, za pomocą niemieckiej spółki zależnej Deutsche Annington. Po kolejnych transakcjach, m.in. z korporacjami Allianz i RWE, już w połowie pierwszej dekady XXI wieku posiadała w swoim „portfelu” największą liczbę mieszkań na wynajem w Niemczech.

Utowarowienie mieszkalnictwa sięgnęło nowych szczytów, gdy w 2013 roku Deutsche Annington weszła na frankfurcką giełdę papierów wartościowych, a dwa lata później jako pierwsza firma branży nieruchomości zaczęła być notowana przez indeks 30 największych spółek giełdowych w Niemczech, DAX.

W tym samy roku zmieniła nazwę na Vonovia, by unowocześnić swój korporacyjny wizerunek. W następnych latach firma ruszyła z ekspansją do Austrii i Szwecji. Według raportu rocznego 2019 Vonovia posiadała niemal 420 000 lokali mieszkalnych, prawie 140 000 garaży i miejsc parkingowych oraz 6 748 lokali komercyjnych. Znajdują się one na terenie 653 miast i gmin w trzech krajach, z czego 84 proc. wartości nieruchomości znajduje się w Niemczech.

Zgodnie z zasadą kapitału dążącego do monopolizacji Vonovia prowadzi od kilku lat starania o przejęcie Deutsche Wohnen, drugiej co do wielkości konkurentki, również notowanej w przez DAX. W sierpniu tego roku położono na stole negocjacyjnym 19 miliardów euro.

Jeśli ta największa w historii Niemiec transakcja między firmami sektora nieruchomości się powiedzie, powstanie monstrum posiadające 550 000 mieszkań na wynajem, warte prawie 90 miliardów euro.

Taki potentat będzie stanowił oczywiście również gigantyczną siłę polityczną zdolną oprzeć się regulacjom.

Betongold

„Wydaje się, że te korporacje operują na rynku mieszkaniowym. Natomiast tak naprawdę, ich pierwotnym rynkiem jest rynek finansowy” – tłumaczy Joanna Kusiak, socjolożka miasta, badaczka w King’s College Uniwersytetu Cambridge oraz aktywistka ruchu wywłaszczeniowego DWE.

„Jeśli porównamy taką korporację ze zwykłym właścicielem, jakimś panem Müllerem, który wynajmuje mieszkanie, czy nawet całą kamienicę, to dla niego klientem jest lokator. Między nimi oczywiście istnieje konflikt interesów. Właściciel chce zarobić jak najwięcej, lokatorowi zależy na tym, aby czynsz był niski. Ale mimo wszystko, jest tu pewna współzależność charakterystyczna dla klasycznego kapitalizmu. Właściciel potrzebuje tego klienta. Jeśli chodzi o spółki giełdowe, to ich klientami nie są lokatorzy. Głównym klientem są akcjonariusze. Zaś głównym celem spółki giełdowej jest podniesienie zysku z kapitału akcjonariuszy i to wobec nich zarząd spółki jest odpowiedzialny oraz przez nich rozliczany z zysków i strat”.

Ze strukturalnego punktu widzenia zarząd nie ma wyboru. Może działać na dwa sposoby: podnosząc czynsze oraz redukując maksymalnie koszty remontów i utrzymania.

„To, że są to mieszkania, jest w pewnym sensie przypadkiem. Tam jest po prostu kapitał” – mówi Kusiak.

„W Niemczech funkcjonuje określenie Betongold, betonowe złoto. Mieszkania są instrumentalnie używane do celów spekulacyjnych. Dawniej w kapitalizmie taką rolę miało właśnie złoto. Teraz są to nieruchomości. W tym nieruchomości mieszkaniowe. Fundamentalna różnica polega na tym, że złoto nie jest dobrem pierwszej potrzeby, a mieszkania są, więc konsekwencje takiego działa są też zupełnie inne”.

Przeciążenie czynszami

W całej Unii Europejskiej rejestrowany jest ciągły wzrost czynszów. W dekadzie 2011-2020 średni wzrost wyniósł 14,8 proc. Przy czym w Polsce od 2015 roku wystrzelił w górę i jest średnio nawet dwukrotnie szybszy niż w Niemczech.

Jednak atrakcyjne ośrodki miejskie, na czele z Berlinem, wyróżniają się na mapie Europy. Gdy władze stołecznego miasta prywatyzowały komunalne zasoby, rozkręcała się spirala wzrostu czynszów. Wg raportu firmy Guthmann, działającej w sektorze nieruchomości, mediana czynszu w Berlinie wzrosła niemal o sto procent. Z 6,90 euro/m² w roku 2012 do 13,30 euro/m² w lipcu 2021.

Wiele osób jest w związku z tym przeciążonych wydatkami mieszkaniowymi. Istnieje wskaźnik tego przeciążenia – Housing Cost Overburden Rate – który mierzy odsetek ludności żyjącej w gospodarstwach domowych, w których łączne koszty mieszkaniowe stanowią ponad 40 proc. dochodu, którym ono dysponuje.

W Niemczech wskaźnik osiąga jeden z najwyższych pułapów w Europie, co może kontrastować z naszymi wyobrażeniami o profilu obciążeń finansowych u naszych zachodnich sąsiadów. Według Eurostatu 16 proc. Niemców mieszkających w miastach przepłaca za mieszkanie. Na wsi ten odsetek jest niższy, ale nadal kilkunastoprocentowy.

W Polsce to odpowiednio 8 proc. dla miast i 6 proc. dla obszarów pozamiejskich. Tę różnicę między Niemcami a Polską tłumaczyć może fakt, że to właśnie najemcy są czterokrotnie razy częściej ofiarami przeciążenia wydatkami mieszkaniowymi niż osoby posiadający lokum własnościowe.

Jeśli przyjmiemy perspektywę podziału dochodowego, a nie terytorialną, to okaże się, że średnio w całej Europie wskaźnik przeciążenia wydatkami mieszkaniowymi dotyczy aż w ponad jednej trzeciej (35,4 proc.) osób z niskimi dochodami.

Badania wskazują, że dzisiejsi 30-40-letni Berlińczycy będą mieć nikłe szanse na utrzymanie się w miejscu swojego urodzenia na emeryturze. A jeszcze w 2003 roku nikt w tym mieście nie wydawał więcej niż jedną czwartą dochodu na czynsz.

Cięcia kosztów

Zwlekając z bieżącymi remontami, korporacje chcą nie tylko oszczędzić pieniądze akcjonariuszy, ale jeśli stan budynku ulegnie znacznemu pogorszeniu, wtedy możliwe jest przeprowadzenie remontu generalnego. Ten z kolei stwarza pretekst do skokowego podniesienia stawek czynszów, co jest uzasadniane poniesionymi nakładami. Nawet termomodernizacje zalecane ze względu na realizację celów klimatycznych stały się pretekstem do windowania cen.

„Klatki schodowe były latami nieremontowane, zaniedbane. Okna się nie domykały. Gdy pojawiła się wilgoć, pleśń i insekty w mieszkaniach, mieliśmy straszliwy problem, by się skontaktować z właścicielem” – opowiada Magdalena Milenkovska wynajmująca od kilku lat lokum od Deutsche Wohnen.

„Dziesiątki telefonów i nikt nie odpowiadał. W końcu zwróciłam się o pomoc do Stowarzyszenia Najemców (Berliner Mieterverein). Dopiero pismo przygotowane przez ich prawnika wywołało reakcję drugiej strony. Udało się w końcu przeprowadzić remont łazienki, ale szło to z oporami i trwało strasznie długo”.

Magdalena pracuje w think-tanku European Stability Initiative, jest również członkinią zarządu berlińskiego oddziału Lewicy Razem. Polscy imigranci zrzeszeni w strukturach partii aktywnie zaangażowali się w zbieranie podpisów pod inicjatywą referendalną.

„Dla nas była ważna perspektywa imigrancka. Imigranci jako osoby słabiej znające język, na początku kiepsko orientujące się w obowiązujących zasadach i przysługujących im prawach oraz niżej wynagradzane, często są spychane do gorszych miejsc zamieszkania, po wygórowanych cenach” – wyjaśnia Milenkovska.

„W zbieraniu podpisów bardzo aktywna była przede wszystkim mniejszość turecka. Turcy od lat są zaprawieni w bojach z praktykami gentryfikacyjnymi w Berlinie. Listy z podpisami, plakaty i naklejki inicjatywy referendalnej można był znaleźć niemal we wszystkich sklepikach i lokalach społeczności tureckiej”.

Konstytucja pozwala

Inicjatywa wywłaszczeniowa DWE wystartowała w 2018 roku, a jej celem jest oddanie pod kontrolę publiczną mieszkań, które znajdują się w gestii podmiotów prywatnych posiadających ponad 3000 lokali. Dotyczyłoby to w Berlinie około 245 000 mieszkań.

Działaczki i działacze powołują się na dwa artykuły Ustawy Zasadniczej Republiki Federalnej.

Zgodnie z Artykułem 14 wywłaszczenie własności prywatnej może nastąpić dla dobra wspólnego, jeśli zostanie wypłacone odpowiednie odszkodowanie.

Artykuł ten był używany wielokrotnie. Chociażby w tej chwili budowany jest kontrowersyjny odcinek autostrady przez dzielnice Neukölln i Treptow w Berlinie na wywłaszczonej ziemi. W 2018 r. wywłaszczono kilka wsi w kraju związkowym Nadrenia Północna-Westfalia, aby zrobić miejsce dla poszerzenia wydobycia kopalni węgla brunatnego.

Drugi z nich, Artykuł 15, nigdy wcześniej nie był używany. Czytamy w nim: „Ziemia, zasoby naturalne i środki produkcji mogą zostać przeniesione na własność wspólną lub inne formy gospodarki publicznej w celu uspołecznienia”.

Uspołecznienie oznaczałaby przejęcie mienia największych prywatnych firm mieszkaniowych w Berlinie za odszkodowaniem.

„To jest jak pospolite ruszenie”

Inicjatywa posiada wsparcie ze strony berlińskich stowarzyszeń lokatorskich. Są to organizacje z długą historią walk społecznych sięgającą XIX wieku. Zwolennikami wywłaszczenia są również związki zawodowe. Zrzeszająca 6 milionów pracowników Federacja Niemieckich Związków Zawodowych (DGB), w tym ponad dwumilionowy IG Metall, reprezentujący pracowników przemysłu metalowego, tekstylnego, drzewnego i tworzyw sztucznych, a także GEW reprezentujący pracowników oświaty i nauki oraz związek pracowników sektora usługowego Ver.di.

„To jest jak pospolite ruszenie” – potwierdza Magdalena Milenkovska. „My, podczas zbiórki najbliżej współpracowaliśmy z grupą Right-to-the-City (Prawo do Miasta). Zaraz gdy skontaktowaliśmy się z organizatorami, zostaliśmy wciągnięci w wir aktywności. Było naprawdę dużo roboty. Na ulicach, w miejscach publicznych, podpisy zbierało nam się bez trudu. Akcja była niesłychanie popularna w naszej części miasta. Wszędzie widać było żółto-fioletowe plakaty. Ludzie wiedzieli, o co chodzi”.

W inicjatywę zaangażował się ruch obrony klimatu Fridays for Future. Co aktywiści klimatyczni mają do form własności sektora wynajmu mieszkań? Gdy myślimy o mieszkalnictwie w kontekście zmian klimatycznych, często przychodzi nam do głowy obraz kolejnych terenów wyrwanych przyrodzie pod zabudowę. Mieszkalnictwo przeciwstawiamy przyrodzie.

Jednak to mechanizm windowania cen na potrzeby wzrostu wartości akcji giełdowych, zmusza najemców do coraz dłuższej, bardziej wytężonej pracy zarobkowej, tylko z obawy przed stratą dachu nad głową. Oznacza to w ostatecznym rozrachunku tyle, że miliony osób tylko dlatego, że mieszkają w lokalach spółki giełdowej, będą w szybszym tempie — w ramach zajęć, które podejmują zarobkowo — przetwarzać zasoby Ziemi, przyczyniając się do emisji jeszcze większej ilości gazów cieplarnianych. To zabójczy dla klimatu aspekt utowarowionego sektora mieszkaniowego. Aktywiści klimatyczni przyjeżdżali z tak odległych miejscowości jak Frankfurt, by pomagać w zbieraniu podpisów.

A trzeba było je zebrać w dwóch turach. Najpierw, by zarejestrować inicjatywę obywatelską, wymagane było minimum 20.000 podpisów. W terminie zebrano 70.000. Druga faza to zbiórka podpisów już pod konkretnym żądaniem referendalnym. Wymagane minimum to zebranie poparcia od 7 proc. uprawnionych do głosowania, czyli jakieś 175 000 podpisów, w czasie czterech miesięcy. Zebrano 370 000, dwa razy więcej od wymaganego pułapu. I to w okresie pandemicznych obostrzeń. To już coś mówi o skali poparcia.

Co na to partie?

Scena polityczna jest jednak podzielona. Inicjatywę gorąco popiera Lewica (Die Linke). Kierownictwo Zielonych (Die Grünen) było z początku niechętne, ale zostało przegłosowane przez doły partyjne i ostatecznie poparło inicjatywę.

Podzielona jest socjaldemokracja, która ma spore szanse wygrać niedzielne wybory do Bundestagu. Zwolenniczką wywłaszczenia jest JUSOS, czyli bardziej ideowa od swojej partii-matki młodzieżówka partii socjaldemokratycznej. Sama SPD, choć była zwolenniczką zamrożenia czynszów i wprowadzenia limitu wysokości opłat czynszowych, to do pomysłu wywłaszczenia odnosi się negatywnie.

Przeciwko jest cała prawica (CDU, AfD i FDP) oraz oczywiście Stowarzyszenie Przedsiębiorstw Mieszkaniowych (BBV) czy Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości (IVD).

Prezes tego ostatniego, Jurgen Michael Schick, komentował dla Deutsche Welle: „W odniesieniu do historii, Ustawy Zasadniczej, jak i zasad gospodarki rynkowej, uważamy, że jest to całkowicie nie do pomyślenia. Domagamy się od władz Berlina, jak i rządu federalnego, aby położył natychmiastowy kres całej tej awanturze”.

Gorący wrzesień

Teraz gdy uspołecznienie zostało oficjalnie uznane za prawnie i politycznie możliwą opcję, korporacyjne lobby właścicieli nieruchomości stara się przedstawić ją jako koncepcję ekonomicznie szkodliwą i „autorytarną” w duchu. Organizatorzy uważają jednak, że uspołecznienie to procedura osadzona w najlepszej tradycji prawnej demokratycznych Niemiec, umożliwiająca zrównoważone reformy mieszkaniowe i oszczędzanie pieniędzy publicznych.

„Z punktu widzenia ekonomii całego miasta obecnie mamy do czynienia z wyciekiem pieniędzy” – mówi Joanna Kusiak.

„Po pierwsze pieniądze z czynszów, które pochodzą z pensji ludzi mieszkających w Berlinie, nie cyrkulują w lokalnej gospodarce, jak to jest w przypadku, gdy płaci się nawet indywidualnemu wynajmującemu. Wyciekają przez akcjonariuszy korporacyjnych w odległe miejsca, takie jak Nowy Jork, Dubaj, czy Chiny. Do tego cześć z tych firm »optymalizuje« sobie zobowiązania podatkowe gdzieś na Kajmanach.

Po drugie, Niemcy to jednak nadal państwo socjalne i jeśli kogoś nie stać na czynsz w budynku, który dawniej był komunalny, a potem został sprywatyzowany, to może otrzymać pomoc od państwa. To znaczy znów, że pieniądz, który pochodzi z kasy publicznej, za pośrednictwem czynszów, trafia ostatecznie na konta koncernów. Czyli de facto państwo subsydiuje w ten sposób koncerny”.

Wiadomo już, że z mocy prawa referendum musi się odbyć. Aby było wiążące, powinno w nim wziąć udział przynajmniej 25 proc. uprawnionych do głosowania. Organizatorki o frekwencję raczej się nie obawiają, ponieważ głosowanie będzie miało miejsce wraz z wyborami do Senatu Berlina oraz wyborami krajowymi do Bundestagu. Wynik nie jest przesądzony, choć sondaże wskazują, że zwolennicy mają kilkuprocentową przewagę nad przeciwnikami.

Przegłosowanie wywłaszczenia w referendum będzie wiążące politycznie, ale nie prawnie. Projekt może polec w bojach o detale ustawy, nie zostać przegłosowany, czy zamrożony na lata w sądowych bataliach. Dlatego ekspertki i eksperci z DWE przygotowali już szkic uchwały, którą chcą zaproponować po ewentualnie wygranym referendum.

Nie chcą nacjonalizacji a uspołecznienia. Planują powstanie demokratycznie kontrolowanego podmiotu, którego interesariuszami byłoby zarówno miasto, jak i lokatorzy. Pieniądze z czynszów pozostawałyby do dyspozycji na miejscu, więc można by finansować z nich realny rozwój mieszkalnictwa. Czynsze nie miałyby przekraczać 30 proc. procent dochodów gospodarstwa domowego.

Jednym z argumentów przeciwników jest kwota, jaką musiałoby zapłacić miasto w ramach odszkodowania. To będą pieniądze wydane z kasy publicznej, które mogłyby zasilić inne cele, argumentują. Berlin pójdzie z torbami. Berlina na to nie stać. DWE zaprzecza, miasto nie będzie musiało wydać ani jednego eurocenta z publicznych pieniędzy.

Po pierwsze, prawo nie precyzuje, ile ma wynieść kwota odszkodowania. To będzie decyzja polityczna. Teoretycznie mogłoby to być symboliczne jedno euro. Były precedensy prywatyzacji w byłej NRD za jedno euro, dlaczego więc uspołecznienie nie miałby odbyć się za podobną kwotę? – pytają prowokacyjnie. Maksymalną sumą jest natomiast wartość rynkowa, którą wycenia się na 36 miliardów euro. W ostatecznym rozrachunku byłaby to suma pomiędzy tymi skrajnymi kwotami.

Po drugie, pieniądze nie muszą pochodzić z budżetu miasta, a z zaciągniętego przez miasto kredytu, który będzie spłacany z lokatorskich czynszów. Jest to stabilne i przewidywalne źródło spłaty długu. Po spłaceniu kredytu, pieniądze z czynszów finansowałyby rozwój budownictwa komunalnego.

Pomysł przypomina trochę zasadę działania opisywanego przez OKO.press Syndykatu Domów Czynszowych (Mietshäuser Syndikat), który w sposób oddolny, zajmuje się deprywatyzacją nieruchomości. DWE sporządziło kalkulator, na którym zainteresowani mogą obliczać, ile wynosiłyby czynsze w przypadku zadanych zmiennych wartości długu.

Na Berlin

Pod koniec września wszystkie oczy będą zwrócone na Berlin. Po czterech kadencjach i szesnastu latach na stanowisku kanclerz Niemiec Angelę Merkel zastąpi nowa osoba. Ale można śmiało powiedzieć, że to odbywające się nad Szprewą referendum wywłaszczeniowe będzie wydarzeniem bezprecedensowym w skali świata.

Już teraz ma moc poszerzania politycznej wyobraźni. Wygrana inicjatywy Deutsche Wohnen & Co Enteignen nie tylko byłaby światełkiem w tunelu dla udręczonych rosnącymi cenami lokatorów i dałaby silną legitymację stronie społecznej w walce o regulacje ochronne.

Zwycięstwo otwierałoby drogę do przebudowy skrajnie szkodliwego modelu sektora mieszkaniowego, w którym nieruchomości są tylko aktywami giełdowymi, służącymi do drenowania publicznych zasobów na rzecz rynków finansowych. Byłby to milowy krok na drodze odtowarowienia miejskiej substancji mieszkaniowej i przywrócenia jej pierwotnej funkcji – schronienia, bezpiecznego dachu nad głową.

---