PSL zapowiada nowy program dopłat i „uwalnia zakładnika", czyli ustawę o pieniądzach na budownictwo

„Zmieniamy filozofię rozwoju mieszkalnictwa w Polsce i zupełnie inaczej rozkładamy akcenty niż do tej pory. Według nowych założeń najwięcej środków budżetowych przeznaczymy na te gałęzie mieszkalnictwa, które przysłużą się do zapewniania godnych warunków życia dla tych, którzy nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania na własność”

– mówił podczas konferencji 13 lutego minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk.

Czas jest nieprzypadkowy, bo koalicją dopiero co wstrząsnęła kolejna awantura wokół mieszkalnictwa, w której Polska 2050 zarzucała Ministerstwu Rozwoju drastyczne obcięcie pieniędzy na budownictwo społeczne. Kilka miesięcy wcześniej zaś medialnie pogrzebany został pomysł PSL na „kredyt 0 proc.".

Prezentacja Krzysztofa Paszyka o nazwie „Pierwsze klucze” składała się z czterech części. Dotyczyły one w kolejności: wsparcia budownictwa społecznego w postaci dotacji dla jednostek samorządu na budowę nowych mieszkań lub remonty pustostanów, mieszkalnictwa własnościowego, czyli dopłat do kredytów na mieszkania i domy jednorodzinne, wsparcie spółdzielni mieszkaniowych, TBS-ów i SIM-ów oraz działania uzupełniające, czyli m.in. remonty akademików.

Minister zapowiedział, że w 2025 roku na budownictwo społeczne rząd przeznaczy co najmniej 2,5 mld złotych. W ostatnich latach w budżecie zarezerwowany na ten cel był 1 mld rocznie. W tym przypadku można śmiało założyć, że cel zostanie zrealizowany, bo w Banku Gospodarstwa Krajowego czekają wnioski gmin na sumę grubo ponad 3 mld.

W mniejszym stopniu jesteśmy sobie w stanie wyobrazić skalę nowego programu kredytowego zaproponowanego przez PSL. Minister nie ujawnił, ile kredytów rocznie rząd zamierza wesprzeć. Podkreślano jednak kilkukrotnie, że

W tym celu program dopłat ma mieć istotne ograniczenia. Po pierwsze – w jego ramach będzie można nabyć tylko mieszkania z rynku wtórnego. Kupowane mieszkanie lub dom muszą być oddane do użytku co najmniej 5 lat wcześniej, a dotychczasowy właściciel musi je posiadać od co najmniej 3 lat. „Zakup od deweloperów lub tzw. flipperów będzie więc niemożliwy” – wyjaśnia ministerstwo.

Do tego obowiązywać mają limity ceny metra kwadratowego – tak jak miało to miejsce w programie Mieszkanie dla Młodych z czasów koalicji PO-PSL. Limit ten ma wynosić 10 tys. zł, a w przypadku Warszawy, Gdańska, Krakowa, Poznania i Wrocławia do 11 tys. zł. Gminy będą miały także możliwość samodzielnego wyznaczania limitu cenowego. Kupujących obowiązują także limity dochodów. Musi to być także ich pierwsze mieszkanie.

Historia „ustaw syjamskich”

Słowa o tym, że „żadna złotówka nie popłynie do deweloperów” nie padły przypadkowo. Program mieszkaniowy jest od wielu miesięcy kością niezgody między koalicjantami. Punkt 21 umowy koalicyjnej mówi o zobowiązaniu do zwiększenia dostępności mieszkań. „Strony Koalicji stworzą warunki dla istotnego przyspieszenia tempa oddawania nowych mieszkań: własnościowych, dostępnych na najem realizowany także przez samorządy oraz mieszkań socjalnych i komunalnych” – głosił zapis. Oznaczało to, że K15 zamierza zrealizować programy wszystkich ugrupowań, a do wyborów KO oraz PSL szły z hasłami dotyczącymi programów kredytowych, Lewica – budownictwa społecznego.

Wiosną 2024 w Ministerstwie Rozwoju gotowe były dwa projekty:

• Ustawa ówczesnego wiceministra z ramienia Lewicy Krzysztofa Kukuckiego, która przewidywała podniesienie limitów wydatków budżetowych na budownictwo społeczne i komunalne w Funduszu Dopłat. Obecnie na 2025 rok limit ten wynosi 1 mld złotych. Ustawa podnosiła go do 5 mld na 2025 rok, w kolejnych latach pula miała się zwiększać aż do 10 mld na rok 2030.
• Ustawa przygotowana przez ówczesnego wiceministra z ramienia PSL Jacka Tomczaka oraz ministra Krzysztofa Hetmana, która była nowym programem dopłat do kredytów.

Lewica nie była zadowolona z programu kredytowego, ale publicznie deklarowała zgodę na niego w zamian za uchwalenie ustawy Kukuckiego. W jednym z wywiadów późną wiosną 2024 Anna Maria Żukowska nazwała nawet ustawy „syjamskimi". Oba projekty zostały skierowane do konsultacji, ale wokół projektu kredytowego „mieszkanie na start” od początku unosiła się atmosfera podejrzliwości. Dramatyczny wzrost cen mieszkań w całej Polsce, do którego przyczynił się poprzedni program kredytowy PiS-u „bezpieczny kredyt 2 proc.”, był wciąż ważnym tematem w debacie publicznej. Krzysztofa Hetmana i PSL w mediach społecznościowych zaczęli ostro krytykować lewicowi influencerzy i partia Razem.

W wakacje do debaty mieszkaniowej włączyła się Polska 2050, która w osobie ministry ds. funduszy Katarzyny Pełczyńskiej ogłosiła zdecydowany sprzeciw wobec programu kredytowego. To zaalarmowało Nową Lewicę, która poczuła, że Polska 2050 może się zacząć uwiarygadniać w sprawie mieszkań jej kosztem. Politycy i polityczki NL nienależący do Razem zaczęli odważniej występować przeciwko kredytom.

„Mieszkanie na start” ostatecznie zatopiły jednak podnoszone przez media oraz aktywistów wątpliwości wokół powiązań polityków PSL z branżą deweloperską. Znów głośno było o tym, że założona w 2002 roku i kontrolowana przez polityków PSL Fundacji Rozwoju ma udziały w kilku spółkach deweloperskich. Po mediach społecznościowych krążyły wpisy internautów, którzy na podstawie rejestrów wpłat wyliczyli, że tylko w 2023 roku PSL miał otrzymać wpłaty o wysokości miliona zł od osób z branży deweloperskiej, w przypadku Platformy Obywatelskiej miało to być aż 5,5 mln od 2022 roku. Politycy obu partii podważali prawdziwość tych wyliczeń.

Największym wizerunkowym ciosem było ujawnienie przez Wirtualną Polskę, że kancelaria notarialna Jacka Tomczaka od lat masowo obsługuje firmy deweloperskie. W ostatnich czterech latach zarobiła kilka milionów złotych przychodu na umowach sprzedaży ponad 1700 nowych mieszkań i sporządzeniu 3600 aktów notarialnych pomiędzy deweloperami a ich klientami. Tomczak podał się do dymisji 30 października 2024.

Rynek wtórny, czyli właściwie jaki?

Eksperci zajmujący się rynkiem mieszkań oraz zainteresowani koalicjanci bardzo ostrożnie wypowiadają się na razie na temat przedstawionego przez ministra Paszyka programu dopłat. Wszystko przez to, że jest bardzo ogólnikowy. Resort dopiero zaczyna pracę nad konkretnymi przepisami.

Dr Adam Czerniak, ekspert do spraw rynku mieszkaniowego, wykładowca SGH, a od listopada 2024 Zastępca Prezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości już w grudniu 2022 roku ostrzegał w rozmowie z OKO.press przed proponowanym przez PiS programem dopłat do kredytów. Ponad dwa lata później, gdy „bezpieczny kredyt 2 proc.” spełnił wszystkie najgorsze przewidywania, pytamy eksperta o „Pierwsze klucze".

Pierwszym problemem, jaki dostrzega, jest założenie, że program obejmie tylko nieruchomości z rynku wtórnego.

„Ale co to znaczy właściwie rynek wtórny? To pytanie, które zadajemy sobie jako naukowcy i statystycy” – mówi OKO.press dr Adam Czerniak. „Dla przeciętnego Kowalskiego oznacza to po prostu zakup mieszkania, które już istnieje, zamiast kupna od dewelopera. Nie jest to jednak tak łatwe do sklasyfikowania od strony prawnej. Teoretycznie deweloper może sprzedawać mieszkania, ale może to robić także pośrednik, który kupuje je od dewelopera i sprzedaje z zyskiem.

Ministerstwo zapowiada wprowadzenie zabezpieczeń przed flipperami, co w praktyce oznacza wyłączenie z programu nieruchomości pozyskanych przez sprzedającego co najmniej dwa lata przed datą sprzedaży. Taki zapis wyłączy spekulantów, ale co z innymi formami nabycia nieruchomości? Co w sytuacji, gdy ktoś otrzymał nieruchomość w spadku lub darowiźnie? Mogę sobie wyobrazić mechanizmy pozwalające ominąć ograniczenia przed flipperami, choćby poprzez spółdzielnie osób przekazujących sobie nieruchomości w darowiźnie, by później sprzedać je w ramach programu. Kluczowe będą więc szczegóły projektu i sposób, w jaki ustawodawca zdefiniuje poszczególne przypadki".

Sprzedający windują ceny do limitów

Ograniczenie programu tylko do rynku wtórnego było oczywiście odpowiedzią PSL-u na zarzuty dotyczące niejasnych powiązań z deweloperami. „Pierwsze klucze” mają mieć także wbudowany mechanizm, który ma zapobiec gwałtownym wzrostom cen mieszkań. To właśnie ustalanie limitów cenowych dla metra kwadratowego. W dużych miastach wynosi on 11 tysięcy, w pozostałych obszarach – 10 tysięcy, ale ostatecznie to gmina zdecyduje, jaka powinna być jego wysokość. W Warszawie według portali branżowych i zajmujących się pośrednictwem w nieruchomościach średnie ceny metra kwadratowego to 15-16 tysięcy złotych. Na wysokość 11 tysięcy średnie ceny spadają dopiero w dzielnicach znajdujących na obrzeżach miasta.

„Od lat jestem przeciwnikiem limitów cenowych, bo mają kilka poważnych wad” – komentuje dr Czerniak. „Po pierwsze, wada techniczna. Ceny się zmieniają. Najczęściej rosną, ale czasem również spadają. Pytaniem jest, czy w takiej sytuacji limity cenowe będą również malały. Drugie pytanie to czy będą rosły, jeśli i ceny będą szybko wzrastać. A jeśli ceny wzrosną, to na jakiej podstawie zostanie dostosowany limit? Według średniej krajowej, cen w danej aglomeracji, czy może rynku wtórnego? Wzrost cen na rynku wtórnym? Dzisiaj 10-11 tysięcy to wydaje się niemało, ale za dwa lata może to będzie mało, jeśli ceny pójdą do góry.

Druga wada dotyczy kwestii czysto behawioralnych. Sprzedawcy często ukierunkowują swoją strategię sprzedażową pod programy wspierania popytu. Jeśli mają mieszkanie do sprzedania i widzą, że istnieje program, który wyznacza limity cenowe, to podnoszą ceny do jego górnej granicy. Takie programy działają trochę jak lep na muchy. Skupiają ceny z dołu rozkładu pod samym limitem. Tak działo się właśnie w programie Mieszkanie dla Młodych, do którego nawiązuje pan minister. Warto przypomnieć, jakie były strategie deweloperów w latach 2013-2014. Nagle na rynku pojawiało się dużo mieszkań wycenionych tuż pod progiem limitu cenowego".

Ekspert jest sceptyczny wobec twierdzeń, że da się skonstruować program dopłat do kredytów, który nie wpłynie na ceny mieszkań:

„Każdy program popytowy, za którym nie idzie równolegle program stymulujący podaż, prowadzi do wzrostu cen. Kluczowe pytanie brzmi: czy ten wzrost będzie tak zauważalny, jak w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2 proc., czy jego wpływ okaże się niewielki, nieodczuwalny. Jedynym scenariuszem, w którym mogłoby się tak nie stać, byłaby sytuacja, w której jest on na tyle restrykcyjny, że niemal nikt nie mógłby z niego skorzystać. A chyba nie o taki program panu ministrowi chodzi” – komentuje Adam Czerniak.

„Zakładnik uwolniony”

Podczas konferencji 13 lutego Krzysztofowi Paszykowi towarzyszył Michał Jaros, wiceminister rozwoju z KO. Nieobecni byli wiceministrowie Michał Baranowski (rekomendacja Polski 2050, w grudniu 2024 zastąpił na tym stanowisku Ignacego Niemczyckiego) oraz Tomasz Lewandowski (Nowa Lewica). Politycy i polityczki obu ugrupowań chwalą zapowiedź przeznaczenia 2,5 mld na mieszkalnictwo społeczne. Ale z rezerwą odnoszą się do części kredytowej projektu.

„Dopłaty do kredytów na rynku wtórnym budzą wątpliwości. Tu pozostajemy przy swoim poglądzie. Na dodatek program zakłada, że to lokalni politycy decydują o tym, na które mieszkania można dostać dopłaty. To może się skończyć presją lobby deweloperskiego i konfliktem interesów” – skomentowała na Twitterze ministra funduszy Katarzyna Pełczyńska.

„Jednak każdy program pompowania publicznych pieniędzy bankierom czy deweloperom to błąd. Lewica zdania w tej materii nie zmienia” – pisała Magdalena Biejat chwilę po czwartkowej konferencji.

Pomimo zbliżonego stanowiska w sprawie programów dopłat do kredytów nie zanosi się na to, żeby obie partie zaczęły w tym obszarze współpracować.

Widać to było przy okazji najnowszego kryzysu wokół Ministerstwa Rozwoju, który rozpętał wpis ministry funduszy alarmującej, że w ustawie budżetowej na 2025 rok obcięto o 500 mln środki na budownictwo społeczne. Z obiecanych 1,1 mld zostało zapisanych 620 mln. Wezwała także do poparcia ustawy, którą w grudniu 2024 posłowie Polski 2050 złożyli w Sejmie, a która zwiększa limity Funduszu Dopłat na 2025 do 2 mld zł.

Na wpis publicznie zareagował minister Krzysztof Paszyk, mówiąc, że 500 mln przeznaczono na odbudowę mieszkań po ubiegłorocznej powodzi. Odpowiedź nie spotkała się z aprobatą ministry Pełczyńskiej, która zwróciła uwagę, że te środki miały popłynąć z pieniędzy zarezerwowanych na „kredyt 0 proc.”, który nie wszedł w życie.

Do dyskusji włączyła się także Nowa Lewica. Jak wyjaśniał Tomasz Lewandowski, przesunięcia miały związek z regułami wydatkowania narzuconymi przez Ministerstwo Finansów. Z 500 milionów zabranych z „kredytu 0 proc.” na pomoc gminom popowodziowym BGK zdążyło w grudniu wypłacić tylko 120 mln złotych. W związku z tym MF obciął w ustawie budżetowej formalny limit wydatków o 380 mln, które wciąż czekają w Banku Gospodarstwa Krajowego. Oprócz tych środków, w rezerwie budżetowej zapisano na mieszkalnictwo także 920 mln.

Nowa Lewica wskazywała na jedno rozwiązanie tej sytuacji, czyli przyjęcie ustawy Krzysztofa Kukuckiego – UA7, która podnosiła formalny limit w Funduszu Dopłat z 1 mld do 5 mld. Ustawa ta jest wstrzymywana przez Ministerstwo do czasu, aż pojawi się jej PSL-owski odpowiednik – dopłaty do kredytów. I to w związku z tym impasem w resorcie Polska 2050 złożyła własną ustawę.

W całej awanturze chodzi zatem nie tylko o to, że poszczególne partie koalicji proponują programy wzajemnie przez siebie nieakceptowane, ale także o rywalizację o to, kto właściwie odpowiada za politykę mieszkań społecznych. Nowa Lewica podkreśla, że to kompetencje Ministerstwa Rozwoju, w którym wiceministrem ds. budownictwa jest jej przedstawiciel. Polska 2050 też czuje się za to odpowiedzialna, bo powołany do życia przez PiS Krajowy Zasób Nieruchomości oraz Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa wcielony został do Ministerstwa Funduszy, którym zarządza Katarzyna Pełczyńska. Choć udziały te nie są równe, to jednak kompetencje jednego obszaru rzeczywiście podzielono na dwa resorty. I do tej formalnej trudności dokładają się polityczne spory – coraz bardziej jawny rozjazd między PSL-em a Polską 2050, rywalizacja między Polską 2050 a Nową Lewicą o elektorat społeczny oraz konflikt między Nowa Lewicą a PSL-em w obrębie Ministerstwa Rozwoju.

„Jest jedna pozytywna rzecz, która wynikła z całej tej awantury. Zakładnik UA7 został wreszcie uwolniony” – komentuje nasz rozmówca z Nowej Lewicy.

Zgodnie z zapowiedzią Krzysztofa Paszyka projekt Kukuckiego zwiększający limity dopłat do 5 mld zł ma trafić „w najbliższych dniach” na posiedzenie rządu. Sugeruje to, że może zostać uchwalony wcześniej i niezależnie od programu kredytowego, którego przepisy jeszcze nawet nie powstały.