KPO: miliardy na tani wynajem i mieszkania komunalne. Duży krok w dobrą stronę, ale…

71,6 tys. mieszkań na tani najem, dopłaty do remontów, adaptacji pustostanów i wykupu mieszkań z rynku prywatnego, a także rozbudowa infrastruktury dla osób w kryzysie bezdomności – to główne założenia inwestycji w mieszkalnictwo zapisane w Krajowym Planie Odbudowy.

Jego kształt jest wynikiem kompromisu między rządem PiS, Lewicą i niektórymi postulatami społecznymi.

Dlaczego ten program mieszkaniowy ma się udać, skoro inne, zarówno te z czasów rządów PO-PSL, jak i PiS, okazały się wielkim niewypałem?

Najważniejsza jest zmiana paradygmatu. Program nie wspiera inwestycji na rynku prywatnym (system dopłat do kredytów), ale wraca do idei mieszkalnictwa społecznego. A to oznacza, że odpowiada na realny problem: braku dostępności mieszkań, szczególnie dla osób o niższych zarobkach i zagrożonych wykluczeniem.

Stąd wynegocjowany przez Lewicę tani najem i rozbudowa zasobów komunalnych. W pierwszej wersji KPO rząd PiS planował walkę z ubóstwem energetycznym i centralne dopłaty do Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych.

Według Magdaleny Biejat z Lewicy, szanse na powodzenie projektu dają dwa podstawowe przesunięcia, które udało się wynegocjować w toku konsultacji.

„Po pierwsze, w mieszkalnictwo wpompujemy ogromne pieniądze spoza gminnych budżetów. Są to środki gwarantowane jako dotacje, co oznacza, że samorządy nie będą musiały się zapożyczać, żeby budować czy remontować. Jednocześnie, decyzja o tym, gdzie i jak inwestować zostaje po stronie gminy, a nie rządu PiS, który udowodnił, że nie potrafi efektywnie zarządzać z centrum” – mówi OKO.press Biejat.

Za bogaci na mieszkanie komunalne, za biedni na kredyt

Wszystkie inwestycje mają pochłonąć 10 mld zł, z czego połowa to dotacje z KPO, reszta – pieniądze z budżetu centralnego (a dokładnie z rezerwy celowej na dofinansowanie Funduszu Dopłat).

Na budowę tanich mieszkań na wynajem pójdzie 5 mld zł. Będą one dostępne dla tych, którzy są zbyt bogaci na mieszkanie komunalne, ale zbyt biedni na rynek prywatny i kredyt. Jak ocenia dr Agata Twardoch, urbanistka i architektka, to grupa, która przez lata była najbardziej poszkodowana.

„Ludzie z dochodami przekraczającymi próg uprawniający do ubiegania się o lokal komunalny, a jednocześnie zarabiający na tyle mało, że nigdy nie kupią mieszkania na wolnym rynku, zawsze byli zostawieni sami sobie. Mówimy o dużej grupie osób – ludziach, którzy pracują, ale nie stać ich na to, żeby gdziekolwiek mieszkać. Gminne mieszkania w przyzwoitym standardzie o obniżonym czynszu to dobre rozwiązanie” – mówi dr Twardoch.

Lewica, naciskając na uwzględnienie dostępnego cenowo długoterminowego najmu w KPO, myślała szczególnie o młodych dorosłych.

Według danych Eurostatu aż 45,1 proc. Polek i Polaków w wieku 25-34 lat wciąż żyje z rodzicami. Ten stan praktycznie nie zmienia się od 2011 roku.

Średnia unijna to 28,6 proc. Pisaliśmy niedawno, że zakup 50 metrów kwadratowych w dużym mieście nie był tak trudny od 2013 roku – dziś potrzeba na to aż 108 średnich pensji.

„Naszym priorytetem są młode osoby, których nie stać na usamodzielnienie, przez co albo mieszkają z rodzicami, albo odwlekają decyzję o założeniu rodziny. Chcemy, by zyskały niezależność bez konieczności brania kredytu na całe życie, a także dostały poczucie stabilizacji, którego rynek prywatny nigdy nie zagwarantuje” – tłumaczy Magdalena Biejat.

Rząd utopi publiczne środki wyprzedając gminne zasoby?

Gminy lub prywatni inwestorzy budujący w imieniu gmin mogą liczyć na 35 proc. dopłaty do kosztów inwestycji.

Jak czytamy w projekcie KPO, średni koszt wybudowania nowego mieszkania w nowoczesnym, niskoemisyjnym standardzie szacuje się na 317,2 tys. zł, z czego rząd pokryje 105,1 tys. Takie dofinansowanie powinno być wystarczającą zachętą dla samorządów, szczególnie że utrzymanie tych mieszkań, inaczej niż w przypadku mieszkań komunalnych, będzie się łatwo zwracać.

Wiceminister rozwoju, pracy i technologii Anna Kornacka zapowiedziała jednak, że podobnie jak inne inwestycje w ramach Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych (kiedyś Towarzystwo Budownictwa Społecznego), rząd przewiduje możliwość dojścia do wykupu gminnych zasobów. A to rozwiązanie populistyczne, które co prawda odpowiada na aspiracje własnościowe Polek i Polaków, ale równocześnie burzy długofalową, skuteczną politykę mieszkaniową.

„Mieszkań własnościowych na rynku prywatnym naprawdę nie brakuje.

Dopóki nie wymyślimy systemów antyspekulacyjnych – których, co prawda, na świecie jest wiele, ale Polska jest daleka od ich stosowania – możliwość wykupu mieszkań zawsze będzie marnotrawieniem publicznych pieniędzy.

Każdy rząd będzie bał się zrezygnować z dojścia do własności, ale to mechanizm szkodliwy. Ogranicza zasoby gminne, a przy tym zmniejsza liczbę najpotrzebniejszych mieszkań na wynajem, czyli dostępnych cenowo, zapewniających bezpieczeństwo i stabilne warunki najmu” – ocenia dr Twardoch.

Podobnego zdania jest Magdalena Biejat, jednak przyznaje, że w tej sprawie jednomyślności nie osiągnięto nawet w ramach samego klubu Lewicy.

„Gdyby to zależało tylko ode mnie i partii Razem nie byłoby możliwości wykupu. Rząd podjął jednak inną decyzję, jak rozumiem, kierując się emocjami większości obywateli” – tłumaczy posłanka.

Gmina odzyska pustostany i prywatne nieruchomości?

Drugą odnogą programu są inwestycje w mieszkania komunalne, chronione czy noclegownie/schroniska dla osób w kryzysie bezdomności. Tutaj próg dofinansowania wynosi 80 proc. i, co ważne, dotyczy nie tylko budowania nowych mieszkań. Pieniądze można uzyskać także na remonty czy adaptację pustostanów.

Zupełną nowością w myśleniu o zwiększaniu zasobów gminnych jest też możliwość wykupu lokalu z rynku prywatnego. W takiej sytuacji państwo pokryje 50 proc. inwestycji.

Według dr Twardoch to jedne z najważniejszych zapisów programu mieszkaniowego w KPO. „Jeśli gminy oderwą się od myślenia o budowaniu osobnych mieszkań komunalnych w jednej lokalizacji, a zamiast tego uwolnią zasoby własne i prywatne, będziemy mogli cieszyć się zróżnicowaniem społecznym” – tłumaczy ekspertka.

I dodaje, że ma to też znaczenie dla myślenia o całym sektorze.

„Nawet w diagnozie problemu rząd stwierdza, że w Polsce brakuje 2 mln mieszkań. To nieprawda. Na rynku mamy więcej mieszkań niż gospodarstw domowych. Populacja sukcesywnie maleje, a mieszkań przybywa w tempie, którego nigdzie w Europie się nie obserwuje. Tylko w ostatnim roku zbudowano 221 tys. nowych lokali – więcej niż w latach 80., gdy polityka była centralnie sterowana.

Nie mamy problemu z brakiem mieszkań, mamy problem z ich dostępnością. Także w trosce o środowisko trzeba skupić się na modernizacji, remontach i wykupie z rynku pierwotnego. A dalej, wprowadzić coś, o czym marzę, czyli system prowizji społecznych, gdy prywatny deweloper jest zobowiązany przekazać część mieszkań pod dostępny najem. To zwyczajny zwrot zysków” – tłumaczy dr Twardoch.

Z raportu NIK z 2019 roku wynika, że większość gmin w Polsce nie zaspokaja potrzeb mieszkaniowych ludności.

Rekordowy czas oczekiwania na lokal z zasobu komunalnego wynosi 20 lat.

To efekt wyprzedaży zasobów przypadający na lata dwutysięczne. Gminy sprzedawały mieszkania wieloletnim lokatorom po preferencyjnych stawkach, często poniżej 20 proc. ich wartości. W wyniku tej operacji, która ugruntowała przekonanie o wyższości własności nad najmem, w latach 2002-2015 zasoby gmin pomniejszyły się o ponad pół miliona mieszkań (37 proc). I, jak wynika z raportu NIK, nadal się kurczą, bo gminy nie stronią od wystawiania mieszkań na sprzedaż.

Drugim problemem jest standard lokali gminnych. W Warszawie lokatorzy miejskich zasobów komunalnych żyją w zagrzybionych, wilgotnych pomieszczeniach, które zimą stają się niemożliwe do ogrzania. Dlaczego? Bo miasto oszczędza na ich utrzymaniu.

Z szacunków Warszawskiego Stowarzyszenia Lokatorów wynika, że aż 50 tys. osób w lokalach gminnych nie jest podłączonych do miejskiej ciepłowni, więc musi ogrzewać się prądem lub gazem. Warszawski magistrat w zestawieniu przysłanym OKO.press podaje, że w grudniu 2019 roku centralnego ogrzewania nie posiadało 13 proc. wszystkich czynnych zasobów komunalnych, ale są dzielnice, w których problem jest powszechny np. na Włochach (52 proc.) czy Pradze-Północ (42 proc.).

Czy KE może odrzucić pomysł tanich mieszkań?

Projekt KPO zaakceptować musi jeszcze Komisja Europejska. Programy mieszkaniowe zostały wpisane w cele związane z Zieloną Transformacją („Inwestycje w zielone budownictwo wielorodzinne”), co dla niektórych jest pomysłem „naciąganym”. Magdalena Biejat uważa jednak, że nie ma podstaw, by KE podważyła akurat ten punkt KPO.

„To są ramy, w których porusza się Komisja. W innych dokumentach unijnych znajdziemy potwierdzenie, że nasza intuicja jest dobra, m.in. w rozporządzeniach Parlamentu Europejskiego i Rady Europejskiej wprost wyłożono priorytety infrastruktury mieszkaniowej i polityk na rzecz następnego pokolenia. Również w samej preambule znajdziemy wątek mieszkalnictwa. Programy taniego najmu czy infrastruktury komunalnej zostały wpisane do »zielonej« części, bo dotyczą też standardu, w jakim będą budowane. Chcemy zerwać ze stereotypem gorszego mieszkania gminnego. Chcemy inwestować w zieloną infrastrukturę” – tłumaczy posłanka Lewicy.

Po akceptacji projektu KPO wiele będzie też zależało od ustawy, która szczegółowo określi zasady funkcjonowania nowych programów. Jak przyznaje Biejat, przed opozycją stoi poważne wyzwanie: walka o mechanizm, który pozwoli w sposób adekwatny do potrzeb rozdysponować pieniądze między gminy.

---