KPO: miliardy na tani wynajem i mieszkania komunalne. Duży krok w dobrą stronę, ale...

71,6 tys. mieszkań na tani najem, dopłaty do remontów, adaptacji pustostanów i wykupu mieszkań z rynku prywatnego, a także rozbudowa infrastruktury dla osób w kryzysie bezdomności - to główne założenia inwestycji w mieszkalnictwo zapisane w Krajowym Planie Odbudowy.

Jego kształt jest wynikiem kompromisu między rządem PiS, Lewicą i niektórymi postulatami społecznymi.

Najważniejsza jest zmiana paradygmatu. Program nie wspiera inwestycji na rynku prywatnym (system dopłat do kredytów), ale wraca do idei mieszkalnictwa społecznego. A to oznacza, że odpowiada na realny problem: braku dostępności mieszkań, szczególnie dla osób o niższych zarobkach i zagrożonych wykluczeniem.

Stąd wynegocjowany przez Lewicę tani najem i rozbudowa zasobów komunalnych. W pierwszej wersji KPO rząd PiS planował walkę z ubóstwem energetycznym i centralne dopłaty do Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych.

Według Magdaleny Biejat z Lewicy, szanse na powodzenie projektu dają dwa podstawowe przesunięcia, które udało się wynegocjować w toku konsultacji.

"Po pierwsze, w mieszkalnictwo wpompujemy ogromne pieniądze spoza gminnych budżetów. Są to środki gwarantowane jako dotacje, co oznacza, że samorządy nie będą musiały się zapożyczać, żeby budować czy remontować. Jednocześnie, decyzja o tym, gdzie i jak inwestować zostaje po stronie gminy, a nie rządu PiS, który udowodnił, że nie potrafi efektywnie zarządzać z centrum" - mówi OKO.press Biejat.

Za bogaci na mieszkanie komunalne, za biedni na kredyt

Wszystkie inwestycje mają pochłonąć 10 mld zł, z czego połowa to dotacje z KPO, reszta - pieniądze z budżetu centralnego (a dokładnie z rezerwy celowej na dofinansowanie Funduszu Dopłat).

Na budowę tanich mieszkań na wynajem pójdzie 5 mld zł. Będą one dostępne dla tych, którzy są zbyt bogaci na mieszkanie komunalne, ale zbyt biedni na rynek prywatny i kredyt. Jak ocenia dr Agata Twardoch, urbanistka i architektka, to grupa, która przez lata była najbardziej poszkodowana.

"Ludzie z dochodami przekraczającymi próg uprawniający do ubiegania się o lokal komunalny, a jednocześnie zarabiający na tyle mało, że nigdy nie kupią mieszkania na wolnym rynku, zawsze byli zostawieni sami sobie. Mówimy o dużej grupie osób - ludziach, którzy pracują, ale nie stać ich na to, żeby gdziekolwiek mieszkać. Gminne mieszkania w przyzwoitym standardzie o obniżonym czynszu to dobre rozwiązanie" - mówi dr Twardoch.

Lewica, naciskając na uwzględnienie dostępnego cenowo długoterminowego najmu w KPO, myślała szczególnie o młodych dorosłych.

Średnia unijna to 28,6 proc. Pisaliśmy niedawno, że zakup 50 metrów kwadratowych w dużym mieście nie był tak trudny od 2013 roku – dziś potrzeba na to aż 108 średnich pensji.

"Naszym priorytetem są młode osoby, których nie stać na usamodzielnienie, przez co albo mieszkają z rodzicami, albo odwlekają decyzję o założeniu rodziny. Chcemy, by zyskały niezależność bez konieczności brania kredytu na całe życie, a także dostały poczucie stabilizacji, którego rynek prywatny nigdy nie zagwarantuje" - tłumaczy Magdalena Biejat.

Rząd utopi publiczne środki wyprzedając gminne zasoby?

Gminy lub prywatni inwestorzy budujący w imieniu gmin mogą liczyć na 35 proc. dopłaty do kosztów inwestycji.

Jak czytamy w projekcie KPO, średni koszt wybudowania nowego mieszkania w nowoczesnym, niskoemisyjnym standardzie szacuje się na 317,2 tys. zł, z czego rząd pokryje 105,1 tys. Takie dofinansowanie powinno być wystarczającą zachętą dla samorządów, szczególnie że utrzymanie tych mieszkań, inaczej niż w przypadku mieszkań komunalnych, będzie się łatwo zwracać.

Wiceminister rozwoju, pracy i technologii Anna Kornacka zapowiedziała jednak, że podobnie jak inne inwestycje w ramach Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych (kiedyś Towarzystwo Budownictwa Społecznego), rząd przewiduje możliwość dojścia do wykupu gminnych zasobów. A to rozwiązanie populistyczne, które co prawda odpowiada na aspiracje własnościowe Polek i Polaków, ale równocześnie burzy długofalową, skuteczną politykę mieszkaniową.

"Mieszkań własnościowych na rynku prywatnym naprawdę nie brakuje.

Każdy rząd będzie bał się zrezygnować z dojścia do własności, ale to mechanizm szkodliwy. Ogranicza zasoby gminne, a przy tym zmniejsza liczbę najpotrzebniejszych mieszkań na wynajem, czyli dostępnych cenowo, zapewniających bezpieczeństwo i stabilne warunki najmu" - ocenia dr Twardoch.

Podobnego zdania jest Magdalena Biejat, jednak przyznaje, że w tej sprawie jednomyślności nie osiągnięto nawet w ramach samego klubu Lewicy.

"Gdyby to zależało tylko ode mnie i partii Razem nie byłoby możliwości wykupu. Rząd podjął jednak inną decyzję, jak rozumiem, kierując się emocjami większości obywateli" - tłumaczy posłanka.

Gmina odzyska pustostany i prywatne nieruchomości?

Drugą odnogą programu są inwestycje w mieszkania komunalne, chronione czy noclegownie/schroniska dla osób w kryzysie bezdomności. Tutaj próg dofinansowania wynosi 80 proc. i, co ważne, dotyczy nie tylko budowania nowych mieszkań. Pieniądze można uzyskać także na remonty czy adaptację pustostanów.

Według dr Twardoch to jedne z najważniejszych zapisów programu mieszkaniowego w KPO. "Jeśli gminy oderwą się od myślenia o budowaniu osobnych mieszkań komunalnych w jednej lokalizacji, a zamiast tego uwolnią zasoby własne i prywatne, będziemy mogli cieszyć się zróżnicowaniem społecznym" - tłumaczy ekspertka.

I dodaje, że ma to też znaczenie dla myślenia o całym sektorze.

"Nawet w diagnozie problemu rząd stwierdza, że w Polsce brakuje 2 mln mieszkań. To nieprawda. Na rynku mamy więcej mieszkań niż gospodarstw domowych. Populacja sukcesywnie maleje, a mieszkań przybywa w tempie, którego nigdzie w Europie się nie obserwuje. Tylko w ostatnim roku zbudowano 221 tys. nowych lokali - więcej niż w latach 80., gdy polityka była centralnie sterowana.

Nie mamy problemu z brakiem mieszkań, mamy problem z ich dostępnością. Także w trosce o środowisko trzeba skupić się na modernizacji, remontach i wykupie z rynku pierwotnego. A dalej, wprowadzić coś, o czym marzę, czyli system prowizji społecznych, gdy prywatny deweloper jest zobowiązany przekazać część mieszkań pod dostępny najem. To zwyczajny zwrot zysków" - tłumaczy dr Twardoch.

Z raportu NIK z 2019 roku wynika, że większość gmin w Polsce nie zaspokaja potrzeb mieszkaniowych ludności.

To efekt wyprzedaży zasobów przypadający na lata dwutysięczne. Gminy sprzedawały mieszkania wieloletnim lokatorom po preferencyjnych stawkach, często poniżej 20 proc. ich wartości. W wyniku tej operacji, która ugruntowała przekonanie o wyższości własności nad najmem, w latach 2002-2015 zasoby gmin pomniejszyły się o ponad pół miliona mieszkań (37 proc). I, jak wynika z raportu NIK, nadal się kurczą, bo gminy nie stronią od wystawiania mieszkań na sprzedaż.

Drugim problemem jest standard lokali gminnych. W Warszawie lokatorzy miejskich zasobów komunalnych żyją w zagrzybionych, wilgotnych pomieszczeniach, które zimą stają się niemożliwe do ogrzania. Dlaczego? Bo miasto oszczędza na ich utrzymaniu.

Z szacunków Warszawskiego Stowarzyszenia Lokatorów wynika, że aż 50 tys. osób w lokalach gminnych nie jest podłączonych do miejskiej ciepłowni, więc musi ogrzewać się prądem lub gazem. Warszawski magistrat w zestawieniu przysłanym OKO.press podaje, że w grudniu 2019 roku centralnego ogrzewania nie posiadało 13 proc. wszystkich czynnych zasobów komunalnych, ale są dzielnice, w których problem jest powszechny np. na Włochach (52 proc.) czy Pradze-Północ (42 proc.).

Czy KE może odrzucić pomysł tanich mieszkań?

Projekt KPO zaakceptować musi jeszcze Komisja Europejska. Programy mieszkaniowe zostały wpisane w cele związane z Zieloną Transformacją ("Inwestycje w zielone budownictwo wielorodzinne"), co dla niektórych jest pomysłem "naciąganym". Magdalena Biejat uważa jednak, że nie ma podstaw, by KE podważyła akurat ten punkt KPO.

"To są ramy, w których porusza się Komisja. W innych dokumentach unijnych znajdziemy potwierdzenie, że nasza intuicja jest dobra, m.in. w rozporządzeniach Parlamentu Europejskiego i Rady Europejskiej wprost wyłożono priorytety infrastruktury mieszkaniowej i polityk na rzecz następnego pokolenia. Również w samej preambule znajdziemy wątek mieszkalnictwa. Programy taniego najmu czy infrastruktury komunalnej zostały wpisane do »zielonej« części, bo dotyczą też standardu, w jakim będą budowane. Chcemy zerwać ze stereotypem gorszego mieszkania gminnego. Chcemy inwestować w zieloną infrastrukturę" - tłumaczy posłanka Lewicy.

Po akceptacji projektu KPO wiele będzie też zależało od ustawy, która szczegółowo określi zasady funkcjonowania nowych programów. Jak przyznaje Biejat, przed opozycją stoi poważne wyzwanie: walka o mechanizm, który pozwoli w sposób adekwatny do potrzeb rozdysponować pieniądze między gminy.