Wieżowiec czy kultura w centrum Warszawy? Znamy stanowisko miasta

9 lutego 2026 zakończyły się konsultacje planu ogólnego i strategii rozwoju Warszawy. Zgłoszono ponad 30 tysięcy uwag do planu i kolejne 10 tysięcy do strategii. To kolejny etap na drodze do ustalenia przyszłości wielu spornych obszarów stolicy. Należy do nich kwartał po dawnych szkołach przy ul. Emilii Plater, na tyłach dawnego hotelu Marriott, w bezpośrednim sąsiedztwie Dworca Centralnego.

Jak pisaliśmy w OKO.press, miasto od dwóch dekad forsuje tu wysoką zabudowę, choć próby sprzedaży działek inwestorom zakończyły się porażką. Komuna Warszawa – niezależny teatr, który od 2020 roku prowadzi tu – na terenie po szkołach – działalność społeczno-kulturalną, zmobilizował mieszkańców w obronie tego miejsca przed zapisami dopuszczającymi zabudowę budynkami o wysokości do 125 metrów. W odpowiedzi na apel artystów setki osób złożyły uwagi do projektu planu, domagając się zachowania funkcji społeczno-kulturalnej kwartału.

Przyszłość tego miejsca jest teraz w rękach urzędników i radnych. W ciągu miesiąca miasto ma odnieść się do zgłoszonych uwag i ewentualnie wprowadzić zmiany do projektu dokumentów. Ostateczną decyzję ma podjąć Rada Warszawy najpóźniej do końca sierpnia tego roku.

Co mówi miasto?

Zapytaliśmy Ratusz, jak zapisy dopuszczające zabudowę do 125 metrów w miejscu dawnych szkół przy Emilii Plater mają się do celów obowiązującej „Strategii Rozwoju m.st. Warszawy 2030”, takich jak „Otwarta i odpowiedzialna wspólnota”, „Wygodna lokalność” czy „Kreatywne środowisko”? Kto personalnie i w jakim trybie podjął decyzję o wpisaniu wysokiej zabudowy do projektu planu ogólnego dla tej działki? Czy przeprowadzono analizy społeczne i środowiskowe tej decyzji – i czy zostaną one upublicznione?

Odpowiedź – podpisana przez rzeczniczkę prasową Marzenę Gawkowską – jest wymijająca i pełna sprzecznych informacji. Jej główna teza brzmi: nic nie zostało przesądzone.

„Przystąpiliśmy do analizy złożonych uwag. Na tej podstawie projekt planu ogólnego może zostać zmodyfikowany. Kolejnym krokiem jest ponowne uzgodnienie projektu w zakresie wprowadzonych w nim zmian” – czytamy w odpowiedzi.

Gawkowska zapewnia, że działalność Komuny Warszawa w tym miejscu nie jest zagrożona. Dowodem na to ma być przedłużenie umowy najmu na kolejne 5 lat na preferencyjnych warunkach. „Stawka czynszu jest najniższa z możliwych i pokrywa tylko koszty eksploatacyjne” – informuje rzeczniczka.

Ratusz podkreśla zarazem, że dopuszczenie wysokiej zabudowy w tym rejonie „nie jest żadną zmianą względem wcześniejszych dokumentów planistycznych”. Marzena Gawkowska powołuje się na studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego z 2006 roku, które przewidywało tu możliwość zabudowy wysokościowej.

„Oznaczenie dużej wysokości dla tego terenu uwarunkowane było przede wszystkim bliskim stykiem z otaczającą zabudową wysokościową – tuż obok mamy kilka wieżowców, w tym wybudowanych jeszcze w latach 80. ubiegłego wieku” – wyjaśnia rzeczniczka.

Jednocześnie miasto uspokaja: „Dopuszczenia wysokiej zabudowy nie należy odczytywać jako wstępu do wyburzenia istniejących budynków. Są one uznane za zabytki i zakres możliwości ich przekształcenia podlega służbom konserwatorskim”.

Rzeczniczka nie dodaje, że

Niepokojąca jest odpowiedź miasta na pytanie o sprzeczność między obowiązującą dotąd „Strategią Warszawa 2030” a wysoką zabudową przy Emilii Plater. Gniewkowska powołuje się tu na projekt nowej Strategii Warszawa 2040+, w której dla tego rejonu „dopuszczono możliwość lokalizacji dominant o wysokości większej niż 100 m”.

Kluczowe zdanie brzmi jednak inaczej: „Ostateczne dopuszczenie takiej zabudowy mógłby przesądzić jedynie plan miejscowy”. A ten dopiero jest w przygotowaniu i będzie podlegał kolejnym konsultacjom.

Sprzedaż? „Nie prowadzimy czynności”

Zapytaliśmy również, czy miasto zabiega dziś o sprzedaż działek, na których stoją dawne szkolne budynki.

Odpowiedź: „Aktualnie wyżej opisane nieruchomości nie są przeznaczone do zbycia w drodze przetargu, nie prowadzimy również czynności zmierzających do przeznaczenia ich do sprzedaży”.

Ratusz poinformował, że ostatni przetarg w 2015 roku został unieważniony z powodu braku chętnych. Jednocześnie z miejskich dokumentów i historii planistycznej wynika, że teren od lat figuruje jako potencjalna przestrzeń dla wysokiej zabudowy. Ta sprzeczność nie daje spokoju społecznikom.

Komuna: „Mydlenie oczu”

Współtwórca i dyrektor artystyczny Komuny Warszawa Grzegorz Laszuk nie wierzy w zapewnienia miasta: „Podobnie brzmiące odpowiedzi słyszymy, odkąd zaczęliśmy uczestniczyć w konsultacjach dotyczących pierwszej wersji strategii. Teraz trwa mydlenie oczu i powoływanie się na dawne plany oraz przyszłe konsultacje planów miejscowych. Wszystko to z totalnym parciem na wieżowiec”.

Laszuk podkreśla, że pięcioletnia umowa jest zbyt krótka, aby pozyskiwać granty infrastrukturalne czy fundusze norweskie na remont obiektów z lat 60. „Nawet dłuższe projekty współpracy europejskiej zaraz zaczną być dla nas nierealne” – mówi twórca.

Alina Gałązka, dyrektor finansowa Komuny Warszawa, zwraca uwagę na niekonsekwencję w stosowaniu przez miasto argumentu o „sąsiedztwie wieżowców”: „Miasto bardzo swobodnie i wybiórczo podchodzi do swoich dokumentów, gdyż plan dla okolic Pałacu Kultury i Nauki zakładał pierwotnie wieżowce, których nie ma w nowym planie ogólnym, mimo że w sąsiedztwie są wysokie budynki”.

Innymi słowy: tam, gdzie miasto chce ograniczać wysokość zabudowy, potrafi zmienić wcześniejsze zapisy. Tu powołuje się na studium uwarunkowań sprzed 20 lat.

Pieniądze publiczne i logika inwestycji

Parcie na wysoką zabudowę w tym miejscu jest tym bardziej niezrozumiałe, że miasto przez pięć lat zainwestowało ponad 10 mln zł w działający tu hub społeczno-kulturalny. W latach 2020–2025 Biuro Kultury m.st. Warszawy przekazało Komunie Warszawa łącznie 10 247 000 zł w ramach różnych programów (m.in. „Hub kultury KW”, „Społeczna instytucja kultury”, „Scena prezentacji Komuny Warszawa”). Dzielnica Śródmieście dołożyła 129 tys. zł w latach 2022–2024.

Miasto odpowiada, że działalność Komuny „nie jest zagrożona” i że plan ogólny „nie wpływa na możliwość działania w budynku przez Komunę Warszawa”. Jednocześnie podkreśla, że przyszły plan miejscowy będzie musiał być zgodny zarówno z planem ogólnym, jak i ze strategią 2040+.

Tu pojawia się problem interpretacyjny: jeśli zarówno strategia, jak i plan ogólny przewidują możliwość dominanty powyżej 100 metrów, korekty wymagałyby oba dokumenty. To decyzja polityczna, nie tylko techniczna.

Papier lakmusowy

Urbanista i badacz architektury Jakub Snopek widzi w sporze o kwartał społeczno-kulturalny coś więcej niż lokalny konflikt. „Spór jest w sumie dosyć banalny: sprzedać działkę pod wieżowiec, czy jej nie sprzedawać i tolerować tam jakąś trudną do opisania w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego działalność kulturalną. Ten spór jest jednocześnie papierkiem lakmusowym”.

I stawia pytanie fundamentalne: „Czy chcemy Warszawy, której raison d’être [racją bytu] jest po prostu stołeczność, czy chcemy czegoś więcej: żeby poprzez miejsca publiczne miasto wytwarzało swoją przyszłą podmiotowość i budowało nowoczesną gospodarkę?”.

W jego ocenie kultura oddolna – włączająca, eksperymentująca, dająca miejsce na popełnianie błędów – jest warunkiem transformacji miasta w przestrzeń wytwarzania wartości intelektualnej. Bez takiej polityki Warszawa pozostanie centrum administracyjnym z rosnącą liczbą komercyjnych wieżowców i budynków państwowych.

Co dalej?

W ciągu 30 dni od zakończenia konsultacji miasto ma opublikować raport zawierający odpowiedzi na wszystkie uwagi. Jeśli jakieś uwagi zostaną uwzględnione, projekty planu ogólnego i strategii zostaną zmienione. Dokumenty mają trafić do Rady Warszawy do 30 czerwca. UE dało Warszawie czas do końca sierpnia na uchwalenie nowego planu i strategii – reforma planistyczna jest częścią kamieni milowych Krajowego Planu Odbudowy.

Komuna Warszawa zapowiada kolejne działania w obronie Kwartału EP 29-31: w kwietniu planuje wydarzenie poświęcone przyszłości kwartału, połączone z premierą nowego spektaklu Cezarego Tomaszewskiego, a następnie rozmowy z radnymi przed głosowaniem.

Miasto 15-minutowe, czy miasto 125 metrów?

Rozmowa z Arturem Jerzym Filipem, adiunktem na Wydziale Architektury Politechniki Warszawskiej, specjalistą w dziedzinie projektowania urbanistycznego, planowania miast.

Roman Pawłowski-Felberg, OKO.press: Czy mógłby pan wskazać przykłady europejskich stolic, które zdecydowały się na ograniczenie wysokiej zabudowy w ścisłym centrum?

Artur Jerzy Filip: Paradoksalnie właśnie Warszawa jest przykładem miasta, które zrewidowało swoje plany budowy wysokościowców, i to kilkukrotnie.

Najpierw, po wybudowaniu dwóch wież – Intraco II i Marriotta – zaniechano realizacji całego zespołu tzw. Ściany Zachodniej, który przewidywał znacznie więcej budynków wysokościowych wzdłuż osi Chałubińskiego–Jana Pawła II. W kolejnych latach podobna rewizja dotyczyła koncepcji obudowy Pałacu Kultury i Nauki. Najpierw zarzucono ideę Corso, czyli pierścienia wieżowców wokół PKiN, następnie ograniczono plany do budynków od strony Emilii Plater, aby w obecnym projekcie planu ogólnego powrócić do dyskutowanej od dwóch dekad wizji bez wysokościowców w bezpośrednim otoczeniu Pałacu.

Co więcej, od około 30 lat widoczna jest tendencja do redukowania, a nie zwiększania intensywności zabudowy wysokościowej w ścisłym centrum.

Jak w tym kontekście ocenia pan wpisanie do projektu planu ogólnego wysokiej zabudowy w miejscu, gdzie dzisiaj działa hub społeczno-kulturalny Komuny Warszawa? Urzędnicy twierdzą, że to było od dawna planowane.

Wyobrażenie o centrum Warszawy jako przestrzeni wypełnionej wieżowcami to w dużej mierze fantazja transformacyjnych lat 90., a nie trwały element tożsamości europejskich stolic. Dziś argument, że „to już było w planie”, jest wyjątkowo słaby – szczególnie jeśli przez kilkanaście czy kilkadziesiąt lat inwestycja nie została zrealizowana, mimo formalnej możliwości.

O wiele mocniejsze wydaje się odwołanie do tendencji redukcyjnej, obserwowanej w tym rejonie miasta w ostatnich dekadach. Jednocześnie rośnie nacisk na jakość przestrzeni miejskiej oraz kwestie, które dominują w globalnych debatach o przyszłości miast: odporność klimatyczna, zintegrowana mobilność, miks funkcjonalny, wysoka jakość przestrzeni publicznych, dostęp do usług podstawowych, lokalność, współzarządzanie, budowanie dzielnic 15-minutowych. Trudno wskazać, w jaki sposób budowa kolejnego wieżowca miałaby realizować te cele.

Jak pan ocenia deklaracje o mieście przyjaznym ludziom i większej ilości zieleni w Śródmieściu? Czy w kontekście planów zabudowy terenów przy Emilii Plater to wiarygodne zapewnienia?

Cieszy fakt, że wszystkie te wartości są wyraźnie obecne w dokumentach strategicznych Warszawy – zarówno obowiązujących, jak i przygotowywanych. Dlatego to właśnie w strategiach, a nie w Studium sprzed 20 lat, należy szukać argumentów za realizacją Kwartału Społeczno-Kulturalnego EP 29–31 w całości, bez rozbijania integralności zespołu dawnych szkół.

Dopuszczenie w planie ogólnym zabudowy do 125 metrów przy jednoczesnym zapewnianiu, że budowa wysokościowca nie jest celem władz, budzi poważne wątpliwości. Sugestie, że „zobaczymy”, że wieża może „zmieści się z boku” albo zostanie w jakiś sposób nadbudowana nad istniejącą zabudową, należy traktować z dużą ostrożnością.

Sam zapis planu pozostawia szeroko otwartą możliwość radykalnej zmiany sposobu zagospodarowania terenu, co może oznaczać utratę obecnych wartości architektonicznych, społecznych i kulturowych.

Miasto przyznaje, że nie udało się sprzedać tego terenu inwestorom.

Jeżeli teren nie znajduje obecnie inwestora, utrzymywanie w planie ogólnym wysokiej zabudowy wydaje się decyzją pozbawioną pragmatycznego uzasadnienia. W takiej sytuacji bardziej racjonalne byłoby dostosowanie zapisów planu do aktualnych realiów oraz długofalowych celów rozwojowych miasta, zamiast podtrzymywania scenariusza, który przez lata nie znalazł rynkowej realizacji.

Plan ogólny powinien wyznaczać kierunek rozwoju zgodny z interesem publicznym, a nie utrwalać hipotetyczną możliwość inwestycyjną bez pokrycia.

Jakie realne działania mogłoby podjąć miasto, aby na stałe zabezpieczyć ten teren dla mieszkańców?

Miasto dysponuje narzędziami planistycznymi i własnościowymi, które pozwalają jednoznacznie określić przeznaczenie terenu. Najważniejszym krokiem byłoby wprowadzenie w planie ogólnym zapisów wykluczających intensywną zabudowę wysokościową oraz wzmocnienie funkcji społeczno-kulturalnej w dokumentach strategicznych i planistycznych.

Kluczowa jest ochrona nie tylko samej tkanki architektonicznej budynków, ale całego zespołu: układu dziedzińców, przestrzeni wokół, sposobu zagospodarowania i relacji z otoczeniem. Integralność tego układu stanowi o jego wartości.

Jakie będą długoterminowe skutki dla centrum Warszawy, jeśli takie miejsca jak EP 29–31 znikną z mapy przestrzeni publicznych?

Utrata takiej przestrzeni oznaczałaby osłabienie różnorodności i dostępności centrum miasta, a także wzmocnienie procesów gentryfikacyjnych w Śródmieściu Południowym. Budowa kolejnego wysokościowca przyniosłaby impuls inwestycyjny, lecz trudno byłoby go uznać za impuls społecznie zrównoważony.

Tego rodzaju miejsca powstają w wyniku splotu okoliczności, energii społecznej i instytucjonalnej. Nie da się ich zadekretować ani zaprojektować w prosty sposób.

Obecny stan – przestrzenny, organizacyjny i ludzki – jest efektem wielu przypadków i decyzji, które złożyły się na wyjątkową jakość. Jako badacz architektury i urbanistyki muszę przyznać, że trudno jednoznacznie wyjaśnić, dlaczego właśnie tutaj i właśnie teraz taka energia społeczna się ujawniła. Jednocześnie jej siła jest dziś bezsporna.

Możliwe, że podobne miejsce mogłoby powstać gdzie indziej. Możliwe również, że nie. Kwartał EP 29-31 już istnieje, funkcjonuje i rozwija się. Trzeba to wykorzystać.