Budynek międzypokoleniowy we Wrocławiu: na 117 mieszkań 57 dla seniorów. To dobry model? [ROZMOWA]

Prof. Jan Kazak z Uniwersytetu Przyrodniczego we Wrocławiu wygrał niedawno konkurs ogłoszony przez Narodowe Centrum Nauki. Będzie prowadzić badania w zakresie społecznego budownictwa dla seniorów.

Rozmawiamy o tym, co dla osób starszych jest ważne w mieszkaniu i jego otoczeniu, by czuli się wygodnie i bezpiecznie. I czy Polska inwestuje w społeczne budownictwo senioralne? Czy naukowcy interesują się też potrzebami mieszkalnymi starszych osób na wsi?

Sławomir Zagórski, OKO.press: Jak mieszkają polscy seniorzy?

Prof. Jan Kazak*: Zacznę od typowego dla naukowców stwierdzenia, że to złożona sprawa. W pierwszym rzędzie zwróciłbym uwagę na kwestię samodzielności. Wśród członków UE jesteśmy krajem o najniższym stopniu samodzielnego życia osób starszych.

Innymi słowy, życie przeciętnego seniora w Polsce jest bardziej zależne od innych domowników, w porównaniu do przeciętnego Europejczyka.

Niektórzy twierdzą, że to w zasadzie dobrze. Dzięki temu starsze osoby mogą mieszkać z rodziną, nie są pozostawione same sobie. Nie chciałbym negować tego punktu widzenia, bo jest w nim trochę racji.

Samodzielność zmusza do wysiłku. Jeśli osoba starsza mieszka sama, musi też sama wykonać wiele codziennych czynności. Jeśli natomiast mieszka z rodziną, korzysta z okazji, że dzieci czy wnuki zrobią coś za nią. Niestety, dość szybko prowadzi to do zmniejszania aktywności fizycznej, co z kolei bezpośrednio przekłada się na gorszy stan zdrowia.

Do tego dochodzi kwestia potrzeby poczucia samodzielności i niezależności. Dla większości ludzi jest to bardzo ważne. Czują ją młodzi zaraz po maturze: „Mogę się wyprowadzić od rodziców, jestem dorosły, nie potrzebuję nadzoru”. Podobną potrzebę niezależności - „Cały czas potrafię o siebie zadbać” - czują osoby starsze.

Kolejna kwestia, na którą należy zwrócić uwagę, to efekt przywiązania do miejsca. Polacy stosunkowo rzadko się przeprowadzają. Przeciętny Amerykanin jest przyzwyczajony, że często zmienia miejsce zamieszkania. W Polsce budujemy znacznie silniejsze więzi z miejscem, w którym żyjemy.

Chodzi o mieszkanie, które dobrze znam i mogę po ciemku znaleźć włącznik. Do tego dochodzi kwestia poruszania się w swojej okolicy, osiedlu. Wiem, gdzie są sklepy, znam ekspedienta czy ekspedientkę w piekarni itd.

Co zrobić, by to miejsce, oprócz tego, że znane, było rzeczywiście przyjazne dla seniora?

Jako osobę zajmującą się zarządzeniem przestrzenią i zwolennika zrównoważonej urbanizacji, bardzo interesuje mnie to, co możemy zrobić, aby osobom starszym żyło się lepiej. Chciałbym więc tak planować i kształtować miasta, żeby seniorzy, jeśli tylko tego chcą, mieli możliwość mieszkania samodzielnego.

Liczy się tu zarówno skala samego mieszkania, jego wygody i funkcjonalności, jak i skala gospodarki przestrzennej, czyli analiza sąsiedztwa, pewnego otoczenia miejsc, które będą stymulowały codzienną aktywność starszych osób.

Mam na myśli inicjatywy związane z dziennymi domami seniora. Osoby, które nie mają pomysłu na zagospodarowanie dnia, mogą wyjść z domu i spędzić tam trochę czasu. Mają możliwość wzięcia udziału w zajęciach i animowanych aktywnościach, które pozwalają im nie tylko utrzymywać formę, ale także uczyć się czegoś nowego. Te codzienne aktywności stanowią dla nich samych dowód, że są zaradni i samodzielni. Alternatywnie mogą też po prostu spędzić trochę czasu, np. czytając książkę, mając drugiego człowieka obok siebie.

Dzienne domy seniora są ważnym elementem miast przyjaznych dla osób starszych. Nie jestem zwolennikiem takich zamkniętych pojęć jak „miasta dla seniorów”, „miasta dla rowerzystów” czy „zielone miasta”. Bliższe jest mi projektowanie uniwersalne uwzględniające wszystkie grupy użytkowników jednocześnie.

Stworzyć miejsce, w którym wszyscy się będą dobrze czuli. Niełatwe zadanie.

Ale ciekawe. Jeśli zaproponujemy rozwiązanie, które jest wygodne zarówno dla seniora, jak i rowerzysty czy rodzica z dzieckiem, który pcha wózek po osiedlowej ścieżce, to łatwiej będzie nam zbudować większą grupę walczącą o wspólny cel – w tym przypadku utwardzoną i równą nawierzchnię. Przy okazji możemy przyczynić się do budowania bardziej zintegrowanej lokalnej społeczności.

Przyjazna przestrzeń publiczna

Pan mieszka we Wrocławiu, mieście, które kwitnie i w którym od dawna mówi się o przestrzeni publicznej. Ten problem przez lata był u nas raczej niedostrzegany.

To nie jest taka jednoznaczna sprawa. Z jednej strony możemy powiedzieć, że przestrzenie publiczne z okresu PRL nie stanowią odpowiedzi na nasze potrzeby, a z drugiej - to nie jest tak, że po transformacji wszystko przeskoczyło na dobre tory. Pewne elementy nawet lepiej działały w systemie centralnego planowania.

Sam wychowywałem się na osiedlu z wielkiej płyty. Przy ich projektowaniu obowiązywały wskaźniki urbanistyczne, które wiązały szacowaną liczbę mieszkańców z zapotrzebowaniem w zakresie liczby miejsc w szkołach, powierzchni terenów rekreacyjnych czy liczby miejsc parkingowych.

Oczywiście były to zupełnie inne realia, czego najlepszym dowodem jest chociażby liczba wspomnianych miejsc parkingowych. Wtedy na ulicach było dużo mniej samochodów. Uwzględnianie wskaźników urbanistycznych sprawiało jednak, że brano różnego rodzaju potrzeby życia codziennego pod uwagę.

W gospodarce wolnorynkowej zabrakło partnera, który zawalczyłby o przestrzenie publiczne. Oczywiście zdarzają się inwestycje, które posiadają świetnie zagospodarowany teren wokół budynku. Ale na ogół to inwestycje z półki premium.

Wracając do potrzeb osób starszych, trudno powiedzieć, by projekty sprzed transformacji je uwzględniały. Średnia długość życia była znacznie niższa a Polska była krajem ludzi młodych. Wszyscy byli szczęśliwi, gdy w końcu doczekali się własnego M-3 czy M-4. Przyszłe potrzeby starszych ludzi schodziły na drugi plan.

Nikt nie myślał, jaką przeszkodą dla starszej osoby będzie np. wanna w malutkiej łazience.

Albo winda w blokach z wielkiej płyty, która wprawdzie zaczyna się na parterze, ale dopiero po pokonaniu kilku schodków.

Zmianę wymusił rynek czy zmieniła się nasza świadomość?

Rynek szybciej zauważył taką potrzebę przy projektowaniu domów opieki nastawionych na zamożniejszych klientów. W przypadku budownictwa mieszkalnego trend ten zauważono później, ale pomimo wzrostu poziomu świadomości rynek niespecjalnie odpowiada na te potrzeby.

I tu możemy ponownie przywołać projektowanie uniwersalne. Jeśli zaprojektujemy mieszkania, które będą odpowiadały naszym potrzebom w przypadku ograniczeń w mobilności w przyszłości, to przecież doskonale możemy w nich funkcjonować wcześniej.

Wejście do budynku czy windy z poziomu zero młodszym mieszkańcom w niczym nie przeszkadzają. Dzięki projektowaniu uniwersalnemu możemy zatem stworzyć warunki do tego, aby nie być zmuszonym w przyszłości do przeprowadzki.

Nie ma chyba takich rzeczy w mieszkaniu, które mają być wygodne dla seniorów, ale zawczasu denerwują młodych ludzi?

Wydaje mi się, że wiele rozwiązań uniwersalnych nie będzie stanowiło problemu dla większości użytkowników. Dostęp do budynku bez konieczności pokonywania schodów czy redukcja progów, będą wygodne dla każdego.

Co może być problematyczne? Przychodzi mi do głowy historia koleżanki, która wprowadziła się do mieszkania po swojej starszej cioci. Ciocia miała problemy z mobilnością, więc w przedpokoju zamontowana była poręcz ścienna. Czy taka rzecz może być denerwująca dla młodej osoby? Koleżanka śmiała się, że poręcz przydawała się, gdy brakowało jej miejsca do wywieszenia prania. Była to jednak jej adaptacja do stanu zastanego.

Wyobrażam sobie, że w przypadku nowego mieszkania i osoby, która chce zaaranżować przestrzeń swoich marzeń, takie rozwiązanie jest rzeczywiście nieuzasadnione.

Nie jestem zwolennikiem tego, aby już zawczasu naszpikować mieszkanie wieloma rozwiązaniami przeznaczonymi stricte dla seniorów. Po pierwsze, część tego typu elementów można bez większych problemów zainstalować później. Poza tym osoby starsze mają różne problemy. Jedna będzie miała kłopoty z mobilnością, druga ze wzrokiem, a jeszcze inna zachowa pełną sprawność do końca.

Różnorodność ograniczeń sprawia, że nie ma jednego wzoru rozwiązań. Dla osób zmuszonych do korzystania z wózka inwalidzkiego są np. odpowiednie rozwiązania górnych szafek kuchennych (można je opuszczać, by samodzielnie wyciągnąć z nich rzeczy). Nie ma jednak sensu inwestować w takie mechanizmy już teraz, jeśli taką potrzebę mogę mieć za wiele lat, a może nawet nigdy.

Chodzi raczej o to, żeby elementy stanowiące bazę, „substancję twardą”, były wygodne. Aby przyszłe modyfikacje obejmowały raczej wykończenie mieszkania, a nie wymagały jego przebudowy.

Jeśli chodzi natomiast o otoczenie, tutaj wiele rozwiązań przyjaznych osobom starszym nie jest identyfikowanych jako działania nakierowanie na tę jedną grupę docelową. W 2017 roku byłem na stażu na Uniwersytecie w Glasgow. Analizowałem, jak różne formy użytkowania terenu mogą sprzyjać mobilności osób starszych. Dla przykładu, w jakiej odległości od domu powinny być zlokalizowane parki, aby osoby starsze chciały tam pójść na spacer.

Spotkałem się wtedy z opiniami, że przy zagospodarowania terenu trzeba brać pod uwagę dostępności pewnych obiektów czy usług. Np. w parku spacer dłuższy niż pół godziny wymaga możliwości skorzystania z toalety, bo właśnie ten czynnik gwarantował komfort psychiczny.

Jest zatem wiele elementów, które możemy uwzględnić w przestrzeni publicznej i będą one wygodne, choć może nie niezbędne, dla każdej grupy wiekowej.

Zalety TBS-ów

Pan wygrał konkurs ogłoszony przez Narodowe Centrum Nauki na sfinansowanie badań wstępnych dotyczących społecznego budownictwa dla seniorów. Czym jest to budownictwo? Wyobrażam sobie, że zajmuje się nim państwo.

Może niekoniecznie państwo w rozumieniu administracji rządowej. Ale jest to trend faktycznie częściej zauważany przez samorządy, więc sektor publiczny niż przez inwestorów prywatnych. W przypadku moich badań chodzi o mieszkania budowane przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego we Wrocławiu. Samorządy mogą powołać takie spółki, które odpowiadają za budowę niedrogich mieszkań przeznaczonych na wynajem.

To chyba wciąż nieduży sektor?

To prawda. W Polsce mamy dużą potrzebę posiadania nieruchomości na własność. Podobnie jest w wielu krajach dawnego bloku wschodniego. W społeczeństwach Europy Zachodniej dużo więcej osób wynajmuje mieszkania. Jest to związane też z faktem, że w wielu tych społeczeństwach prawa lokatorów są dużo lepiej chronione i najem nie kojarzy się z niepewną formą mieszkania.

Będziemy zmierzać u nas w kierunku większej dostępności mieszkań na wynajem i wzrostu znaczenia budownictwa społecznego?

Nie wiem, czy tak będzie. Wolałbym się wypowiadać, jaki model widzę jako lepszy i sprawniejszy. Chciałbym, żebyśmy szli w kierunku większej dostępności nieruchomości.

Czy w Polsce będzie więcej mieszkań na wynajem? Zapewne tak, jednak część z nich będzie w rękach prywatnych funduszy traktujących nieruchomości jako inwestycję kapitału. Celem funduszy jest maksymalizacja zysku. Tymczasem TBS można porównać bardziej do podmiotu ekonomii społecznej, gdzie celem jest nie maksymalizacja zysku, tylko świadczenie usług, w tym wypadku tworzenie możliwości i warunków do zamieszkania.

TBS-ów nie należy utożsamiać z mieszkaniami komunalnymi. TBS-y oferują nieruchomości w standardzie porównywalnym do tych, które oferuje wielu deweloperów.

Nawiązując do dostępności nieruchomości, o której wcześniej wspomniałem, TBS-y stanowią właśnie świetną odpowiedź. Zdecydowanie niższy jest „próg wejścia” w korzystanie z tego typu nieruchomości. Na wstępie trzeba wpłacić wkład własny, który dużo łatwiej zebrać niż środki, które musielibyśmy zapłacić za nieruchomość od dewelopera. Z kolei na etapie użytkowania mieszkania czynsz jest często konkurencyjny względem stawek, które obowiązują na rynku najmu nieruchomości prywatnych.

Pomimo zalet, jakie widzę w przypadku TBS-ów, nie uważam jednak, aby w naszych warunkach zdominowały one rynek mieszkaniowy. Większość mieszkań na wynajem zbudują albo prywatni inwestorzy, albo podmioty gospodarcze zajmujące się najmem.

Jak widać to zupełnie inne realia niż w Polsce, a przecież nikt nie pokusi się o stwierdzenie, że przeciętny Holender jest mniej zamożny od przeciętnego Polaka.

Tak spory udział mieszkań na wynajem daje jeszcze jedną możliwość. Podmioty zarządzające np. mieszkaniami socjalnymi mogą prowadzić taką politykę, aby przeciwdziałać homogenizacji społecznej, a prościej, izolowaniu jednej konkretnej grupy społecznej.

Poprzez decyzje dotyczące przydziałów mieszkań istnieje możliwość stymulowania integracji mieszkańców. I tak jak w przypadku społeczeństw, które, chociażby ze względu na swoją kolonialną przeszłość, stoją przed wyzwaniem integracji międzykulturowej, tak w przypadku tematyki, którą się zajmuję, wyzwaniem jest integracja międzypokoleniowa.

TBS to nie tylko fenomen wrocławski?

TBS-y możemy znaleźć w wielu gminach w Polsce. Największy TBS jest w Szczecinie. Wrocławski, należący do gminy Wrocław, jest drugim co do wielkości. Posiada on 100 budynków, w których znajdują się 4133 mieszkania.

Budynek na Nowych Żernikach

Pan zajmie się naukowo mieszkańcami jednego z takich budynków. Proszę o nim opowiedzieć.

To budynek, który powstał w 2020 roku na wrocławskim osiedlu Nowe Żerniki. Jest w nim 117 mieszkań, z czego 57 przeznaczonych jest dla osób starszych, a reszta dla pozostałych mieszkańców Wrocławia.

Oprócz lokali mieszkalnych, w budynku przewidziano również przestrzenie wspólne służące strefie dziennej aktywności. Przewidziano także przestrzenie dla usług rehabilitacyjnych, zdrowotnych oraz gastronomicznych.

W budynku działa też punkt dziennej opieki, prowadzony przez jedną z wrocławskich organizacji pozarządowych. W punkcie tym odbywają się m.in. zajęcia integracyjne dla seniorów, ćwiczenia wspomagające sprawność fizyczną czy szkolenia z obsługi komputera.

Jako że nie jest to budynek o charakterze czysto senioralnym, a raczej integracyjnym w ujęciu międzypokoleniowym, w budynku działa także przedszkole prowadzone przez operatora prywatnego.

Budynek integracyjny, czyli zgodny ze wspomnianym projektowaniem uniwersalnym. Takie podejście ze społecznego punktu widzenia pełni wspomnianą już bardzo ważną funkcję – pomaga przeciwdziałać homogenizacji społecznej.

W moich badaniach skupię się na dwóch grupach badawczych. Pracując z seniorami spróbuję ustalić jakie w ich opinii rozwiązania stanowią największe atuty tego budynku. Co ich skłoniło do przeprowadzki w to właśnie miejsce. Z drugiej strony z perspektywy ponad rocznego mieszkania w tej inwestycji seniorzy pomogą wskazać najbardziej przydatne rozwiązania, które przydałoby się spopularyzować.

Druga grupa badawcza to pozostali mieszkańcy, których będę pytał o kulisy decyzji, żeby zamieszkać w budynku międzypokoleniowym. Czy był to czynnik zachęcający, a może zniechęcający, ale inne czynniki przeważyły. A może wiek sąsiadów nie ma dla nich żadnego znaczenia. Wyniki tych badań mogą być bardzo przydatne przy planowaniu kolejnych budynków integracyjnych.

Fakt, że taka wiedza jest potrzebna, potwierdzają m.in. następne inwestycje wrocławskiego TBS-u. Nie założono, że sprawa zakończy się na jednym budynku, którym będzie się można pochwalić i zamknąć temat. TBS Wrocław jest na etapie realizacji kolejnych inwestycji uwzględniających np. potrzeby osób niepełnosprawnych, jednak nie jestem właściwą osobą, żeby opowiadać o nich w szczegółach.

Polskie państwo wspiera społeczne budownictwo senioralne?

W zakresie działań rządowych, kluczowym w mojej ocenie jest program Senior+. Wspiera on tworzenie klubów i wspomnianych już dziennych domów seniora.

Niezależnie od programu Senior+, pamiętać należy, że funkcjonowanie TBS-ów na szczeblu lokalnym możliwe jest dlatego, że ustawodawca centralnie wprowadził taką możliwość. Reguluje to ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego z 1995 roku, wielokrotnie potem nowelizowana.

Jak wygląda otoczenie pańskiego budynku integracyjnego? Co jeszcze ułatwia życie osobom starszym?

Wspomniany budynek TBS-u jest skończony, ale samo osiedle jest jeszcze w trakcie realizacji. Może zamiast mówić o tym, co już zostało zrealizowane, opowiem, jak takie osiedle powinno być zorganizowane, żeby seniorzy dobrze w nim funkcjonowali.

W przypadku osób czynnych zawodowo dochodzi dodatkowy punkt codziennego odwiedzania, którym jest miejsce pracy. Seniorów w przeważającej większości to nie dotyczy, ponieważ zwykle już nie pracują.

Koncepcja miasta 15-minutowego odchodzi od nie najlepszego wzoru projektowania obszarów monofunkcyjnych. Rozdzielanie terenów mieszkaniowych od biur, obiektów handlowych, instytucji publicznych sprawia, że do wszystkich tych obiektów musimy się z domu jakoś dostać. Z racji większych odległości zwykle nie pokonujemy ich pieszo czy rowerem. Tymczasem zgodnie z koncepcją miasta 15-minutowego, tworzymy układ funkcji „przemieszanych”. Wszystko, czego potrzebujemy na co dzień, powinno być w naszym zasięgu.

Koncepcja osiedla na Nowych Żernikach została tak przemyślana, aby zostać takim właśnie osiedlem wielofunkcyjnym. Czy tak jest w opinii osób już tam zamieszkujących, dowiem się ze swoich badań.

A co z seniorami na wsi?

To obraz mieszkania i osiedla dla dużego miasta. Czy myśli się dziś w tym kontekście o pozostałych mieszkańcach Polski?

Zdecydowanie więcej badań prowadzonych jest w zakresie tzw. urban ageing, czyli właśnie starzenia się w miastach, a nie poza nimi. To idzie w parze z danymi, które wskazują, że mamy jasny kierunek urbanizacji i coraz więcej ludzi mieszka w miastach. Siłą rzeczy więc większą uwagę skupia się na obszarach miejskich.

Dodajmy też, że potrzeby mieszkańców na terenach wiejskich mogą się różnić, więc nie wszystkie rozwiązania można wprost zaczerpnąć z miasta. Jeśli mówimy np. o barierach, schodach, to osoby starsze, mieszkające na wsiach, częściej mieszkają w domach jednorodzinnych niż w bloku. Kluczowym problemem nie będzie zatem brak windy, może być nim za to kwestia ogrzania domu.

Podczas pobytu w Australii prowadziłem wraz z zespołem badania z zakresu komfortu termicznego osób starszych. W Australii częściej problemem jest chłodzenie latem niż ogrzewanie zimną, jednak mechanizmy wykluczenia energetycznego są podobne. Większość badanych Australijczyków mieszkała w domach jednorodzinnych na terenach o niskiej intensywności zabudowy. Tereny te przypominają miejscami nasze wsie w strefach podmiejskich miast wojewódzkich.

Pytaliśmy np. badanych, czy zaprojektowaliby swój dom inaczej, bazując na doświadczeniu mieszkania w nim od wielu lat. Słyszeliśmy, że biorąc pod uwagę ceny prądu, rzadziej stosowaliby systemy wymagające źródeł energii, takie jak klimatyzacja czy wentylatory, a chętniej instalowaliby okiennice czy rolety. Rzadziej projektowaliby też domy z otwartym planem, a chętniej wydzielaliby poszczególne pomieszczenia, tak aby można było zamykać niektóre z nich i ograniczać potrzeby chłodzenia czy ogrzewania. Niektórzy mówili, że ze względu na brak środków na schłodzenie mieszkania latem, jadą do centrum handlowego po to, żeby skorzystać z klimatyzacji.

Z Australii pamiętam też, jak pewna starsza pani zadała mi pytanie: „Pan taki młody, dlaczego pan się zajmuje tematyką osób starszych?” Odpowiedziałem, że w moim kraju jest jeszcze sporo do zrobienia, by stworzyć przyjazne i wygodne warunki do życia dla seniorów. Muszę zatem zabrać się za to już teraz, żeby coś zmienić, zanim sam się zestarzeję.

*Dr hab. Jan Kazak, prof. Uniwersytetu Przyrodniczego we Wrocławiu. Doktor nauk rolniczych (2016), habilitacja z zakresu nauk inżynieryjno-technicznych (2019). Zainteresowania naukowe: zrównoważony rozwój w gospodarce przestrzennej, systemy społeczno-środowiskowe obejmujące m.in. takie zagadnienia jak adaptacja przestrzeni miejskiej do zmian klimatu, problematyka starzejącego się społeczeństwo czy gospodarka obiegu zamkniętego.