0:00
30 października 2021

Wielki kapitał winduje ceny mieszkań. Europejczycy mają dość - chcą postawić mu tamę

Inwestorzy finansowi przekształcają mieszkania w żetony do gry w spekulacyjną ruletkę. Tak jest w całej Europie i - w coraz większym stopniu - w Polsce. Ale niemal wszędzie rośnie opór przeciw finansjalizacji mieszkalnictwa. Berlińskie referendum ws. wywłaszczenia koncernów mieszkaniowych to dopiero początek

Wydrukuj

We wrześniowym referendum Berlińczycy wstrząsnęli polityką, domagając się wywłaszczenia wielkich korporacji mieszkaniowych. Po ostatecznym zliczeniu głosów 57,6 proc. mieszkańców miasta było "za", 39,8 proc. "przeciw". Ta decyzja dotyczy prywatnych inwestorów instytucjonalnych od lat prowadzących ekspansję na niemieckim rynku mieszkaniowym. Jeszcze przed rozstrzygnięciem głosowania problem szeroko omawialiśmy w OKO.press:

Jednak dominacja rynku wynajmu w Niemczech przez ten typ inwestorów to tylko skrawek zjawiska.

Już globalny kryzys 2008 obnażył drapieżny charakter sfinansjalizowanych rynków mieszkaniowych. Podczas krachu w Stanach Zjednoczonych 1o tys. gospodarstw domowych dziennie traciło dach nad głową. W ciągu pięciu lat 35 milionów osób zostało w różnym stopniu poszkodowanych procedurami eksmisyjnymi. Liczono wtedy, że będzie to dzwonkiem alarmowym dla biernych organów państwowych. Efekt był odmienny: to poszkodowanych obwiniono za nadmierne zadłużanie się oraz zaaplikowano surowe środki oszczędności i politykę cięć w sektorze publicznym. W krajach najbardziej dotkniętych kryzysem starano się przyciągnąć bogatych inwestorów, kusząc ich nawet obywatelstwem. W programach zwanych kolokwialnie „złotą wizą” zamożni mogli kupić sobie prawo pobytu lub obywatelstwo danego kraju inwestując odpowiednio wysokie kwoty w nieruchomości.

Po chwilowym załamaniu rynku i spadku cen od 2015 roku sektor budowlany znów przeżywa hossę. Choć może wyglądać to na paradoks, nasila się również kryzys mieszkaniowy. A w związku z nim ruchy protestu. Przyglądamy się kilku z nich, wyjaśniamy jak to możliwe, że w miarę rosnących inwestycji maleje ilość dostępnych mieszkań oraz odpowiadamy co na to instytucje międzynarodowe.

Lokale stoją puste, ceny akcji rosną

Inwestorzy instytucjonalni to wyspecjalizowane spółki giełdowe, korporacje, fundusze inwestycyjne lub pozagiełdowe firmy private equity, a także prywatne fundusze emerytalne, firmy z sektora bankowego i ubezpieczeniowego. Skupują one w ilościach hurtowych mieszkania w celu wynajmu na rynku komercyjnym i wykorzystywania ich jako aktywów giełdowych.

W skrajnych przypadkach lokatorzy w ogóle nie są im potrzebni – lokale stoją puste, a firmy zarabiają na rosnących wartościach akcji.

Polska nie jest wolna od tego zjawiska. Na krajowym rynku pierwotny pojawiają się już tacy gracze, w tym wyspecjalizowane fundusze, głównie zagraniczne. Przykłady innych państw pokazują, że w krótkim czasie może to spowodować dalszy niewspółmierny wzrost cen mieszkań i wynajmu. Zanim więc przejdziemy do analizy polskiego przypadku, przyjrzymy się, jak rozwijały się kryzysy mieszkaniowe – i ruchy protestu – w kilku krajach europejskich.

Wyspy Brytyjskie – kryzys chroniczny

9 października protest w ramach Ogólnokrajowego Dnia Akcji w Sprawie Pustostanów (National Day of Action on Empty Houses) połączył wirtualnie niemal 20 organizacji działających na rzecz mieszkalnictwa, głównie z Wielkiej Brytanii. Gośćmi byli przedstawiciele Deutsche Wohnen & Co Enteignen, organizacji, która wygrała referendum wywłaszczeniowe w Berlinie. Wydarzenie odbywało się częściowo w reżimie pandemicznym i łączyło przemowy on-line z pikietami w kilku miejscach kraju. Poza działaczkami lokatorskimi głos zabrali m.in. ex-przewodniczący Partii Pracy Jeremy Corbyn, czy Carla Denyer z Partii Zieloni. Domagano się zerwania z urynkowionym modelem mieszkalnictwa oraz modernizacji i zasiedlenia pustostanów.

Kryzys dostępności mieszkań po przystępnych cenach narastał w Wielkiej Brytanii od dziesięcioleci. Za pomocą leseferystycznych recept wykreowano system przychylny dla inwestorów, a pogrążający osoby czerpiące dochód z pracy. Motywem przewodnim drugiej dekady XXI wieku w Brytanii jest walka o poszerzenie skromnej puli dostępnych cenowo mieszkań komunalnych i opór przeciwko gentryfikacji. Londyn był świadkiem licznych demonstracji lokatorskich już w 2015 roku i ten opór z czasem narastał.

Jeszcze w latach siedemdziesiątych niemal jedna trzecia mieszkań w Wielkiej Brytanii należała do zasobów komunalnych. Mimo że średnia cena nieruchomości wynosiła wtedy zaledwie około czterech tysięcy funtów, mieszkania i domki komunalne — najczęściej segmenty w charakterystycznej dla Wysp szeregowej zabudowie — były atrakcyjną alternatywą do posiadania domu na własność.

Problemy Brytyjczyków zaczęły narastać od czasów Margaret Thatcher. Na fali programowej walki z redystrybucją, kolektywizmem i etatyzmem wzmożono działania na rzecz ponownego utowarowienia sektora mieszkaniowego. Ten kierunek został później odziedziczony przez premierów Majora i Blaira.

Skutkowało to rozrostem obszaru zwanego w żargonie ekonomicznym PRS (Private Rent Sector – prywatnym sektorem wynajmu lub BtR – Buy-to-Rent – kupno-na-wynajem). W przeciwieństwie np. do Niemiec – gdzie od lat 90. zasoby komunalne i socjalne wyprzedawano w pakietach funduszom inwestycyjnym – mieszkania w UK prywatyzowano w ręce lokatorów, tworząc własność rozdrobnioną. Podobny model zastosowano po zmianie ustrojowej w Polsce. gdzie np. spółdzielcze i komunalne mieszkania lokatorzy mogli nabyć za kilka procent ich ówczesnej rynkowej wartości.

Równocześnie z rozszerzeniem sektora kupna-na-wynajem zaczęły topnieć inwestycje w mieszkania o przystępnych czynszach. Od thatcherowskiej deformy ilość mieszkań komunalnych spadła z 6,5 do 1 miliona, jednocześnie ubyło 1,5 miliona mieszkań socjalnych. Od końca lat 80. ustawowo rozbudowuje się prywatny rynek mieszkań na wynajem.

W wyniku tych wolnorynkowych zabiegów aparatu państwowego odsetek osób cieszących się mieszkaniami komunalnymi z 33 proc. w 1977 roku spadł do 7 proc. w 2018 roku.

Nowy system okazał się niewydolny w stymulowaniu budownictwa mieszkaniowego. W latach 90. buduje się o połowę mniej mieszkań niż dwie dekady wcześniej, by w pierwszej dekadzie XXI wieku osiągnąć najniższy pułap od czasu zakończenia II wojny światowej. W ciągu ostatniej dekady procent osób w wieku 25 lat żyjących w UK z rodzicami skoczył z 23 do 35 procent. W przedziale wiekowym między 25. a 34. rokiem życia z rodzicami mieszka więcej niż co szósty Brytyjczyk. W obecnej sytuacji skrajnie urynkowionego mieszkalnictwa nie zanosi się na poprawę. Średnia cena mieszkania wzrosła od połowy lat 90. niemal pięciokrotnie. Tylko w trakcie pandemicznego roku 2020 ceny nieruchomości wystrzeliły w górę o dalsze 8,5 procent.

W ciągu pięciu lat 2009-2014 wynajmujący zarobili 177 miliardów funtów. Cieszyli się również ulgami podatkowymi w okresie austerity - polityki zaciskania pasa dotykającej pracowników, na których przerzucono koszty kryzysu finansowego. Ten, kto posiada kapitał, może mieć go jeszcze więcej. W 2014 roku przyznano 200 tysięcy kredytów na kupno mieszkań na wynajem. Tymczasem badania wskazują, że lokatorzy z sektora prywatnego mieszkają w gorszej jakości lokalach i ponoszą wyższe koszty mieszkaniowe.

Według organizatorów październikowego National Day of Action on Empty Houses 300 tysięcy nieruchomości pozostaje niezamieszkanych na Wyspach. Kolejne pół miliona to tzw. drugie domy, wykorzystywane przez właścicieli jedynie przez kilka tygodni w roku. Wiele lokali zostało zamienionych na AirBnB. Jednocześnie mieszkania komunalne są wyburzane. W tym samym czasie 100 tysięcy osób żyje w niepewnych, tymczasowych warunkach mieszkaniowych, a kilkadziesiąt tysięcy jest bezdomnych lub na skraju bezdomności.

Celowe utrzymywanie niedoboru mieszkaniowego stało się sposobem podbijania cen i spekulacji na rynku komercyjnym. „Inwestorzy wykorzystują kryzys na niekorzyść osób z niskim i średnim dochodem, którzy są wypychani z miast, będących ich miejscem zamieszkania od urodzenia” – mówi Carla Deyer z Partii Zieloni – „Jedna czwarta najemców nie byłaby w stanie utrzymać się bez zadłużenia, jeśli partner lub partnerka straciłaby pracę”.

Miejsce detalistów zajmują zawodnicy wagi ciężkiej. Sprawę pogorszyło pojawienie się w modelu BtR inwestorów instytucjonalnych. Szacuje się, że tylko w ciągu ostatnich czterech lat w Wielkiej Brytanii nastąpił 22 proc. wzrost liczby nieruchomości pod wynajem komercyjny. We wrześniu tego roku Bank Lloyds ogłosił swoje plany wejścia na rynek nieruchomości pod szyldem Citra Living. W ujawnionych planach ma zakup 50 tysięcy mieszkań. Pięciokrotnie więcej od obecnego lidera tego sektora, Graingera, posiadającego 10.000 nieruchomości. To dolewanie benzyny do ognia mieszkaniowego kryzysu.

Posłuchaj także:

Spekulacja na złotej harfie

Zmiana strukturalna, w której inwestorzy finansowi przekształcają budownictwo mieszkaniowe w żetony do gry w spekulacyjną ruletkę, dotknęła kraj na sąsiedniej wyspie. W Irlandii czynsze rosły przez kilkanaście kwartałów z rzędu bez ustanku, by jeszcze przed pandemią w 2019 roku osiągnąć średni poziom 1391 euro miesięcznie. Za sprawą takich podwyżek Dublin stał się najdroższym pod względem kosztów utrzymania miastem w strefie euro. W tym samym roku komisja ekonomiczna irlandzkiego ministerstwa finansów raportowała, że 40 proc. wszystkich nowych mieszkań wykupują firmy sektora nieruchomości, finansów i ubezpieczeń.

Temu procesowi towarzyszy rosnąca fala niezadowolenia z polityki mieszkaniowej. Masowe protesty przetaczają się przez Irlandię już od kilku lat.

W październiku 2018 przed Dáil - siedzibą parlamentu - zgromadziło się 10 tysięcy osób chcących wywrzeć wpływ na zmianę polityki mieszkaniowej. We wrześniu 2021 roku kolejną demonstracją w Dublinie zainaugurowano tzw. „Zimę niezadowolenia mieszkaniowego”.

Protest miał miejsce już po przyjęciu przez rząd aktu prawnego „Housing for All” (Mieszkanie dla Wszystkich). To plan zwiększenia podaży mieszkań do średnio 33 000 rocznie przez okres dziesięciu lat. Plan przewiduje połączenie budowy mieszkań socjalnych, przystępnych cenowo i prywatnych na sprzedaż i wynajem. Działanie otrzyma wsparcie ponad 4 miliardów euro każdego roku w ramach gwarantowanego finansowania przez państwo. Stanowić to ma najwyższy w historii Irlandii poziom inwestycji rządowych w budowę mieszkań socjalnych i przystępnych cenowo.

Plan został przywitany jednak z rezerwą i obawą, że zwiększenie podaży mieszkań bez regulacji kwestii zaangażowania inwestorów instytucjonalnych, którzy mogą je wykupić w celach spekulacyjnych, jest niewystarczające. Członkini rady miejskiej Dublina Tina MacVeigh z partii People Before Profit komentowała: „Nie ma absolutnie żadnego uzasadnienia na zezwalanie właścicielom korporacyjnym na działanie w kraju. Zakazanie ich jest prostym środkiem legislacyjnym, który może podjąć każdy rząd, który poważnie podchodzi do obniżenia czynszów i ochrony najemców”.

Holendrzy wpuszczeni w kanał

W 2020 roku średnie ceny wynajmu mieszkań w Holandii wzrosły o 20 proc. Wzrost o jedną piąta w ciągu roku. Na północy kraju był on najwyższy i sięgnął 30 proc. Najniższy dotyczył pływających domów na kanałach Amsterdamu, ale i za nie woła się teraz 14 proc. więcej. Dostępność mieszkań jest niska. W małej Holandii brakuje ich szacunkowo 280 tysięcy. Liczba oczekujących na mieszkanie socjalne wydłuża się, a czas oczekiwania dobił dziesięciu lat. W ciągu ostatniej dekady podwoiła się liczba bezdomnych.

We wrześniu 2021 roku w Amsterdamie i w październiku w Rotterdamie wyszły na ulicę tysiące osób, by zaprotestować przeciwko tym nieporządkom.

Były to pierwsze od 40 lat masowe protesty mieszkaniowe w tym kraju. Na transparentach oprócz wezwań do budowy większej ilości mieszkań komunalnych i socjalnych, pojawiły się podobne do berlińskich żądania wywłaszczeń landlordów. Organizatorzy demonstracji mówią o najgorszym kryzysie mieszkaniowym od czasu II wojny światowej.

Przyczyn jest kilka.

Pierwsza jest związana z przemianami kulturowymi. Liczba osób żyjących samotnie w Holandii wzrosła od końca II wojny światowej dziesięciokrotnie. Od niecałych 300 000 w 1947 roku do 3 milionów obecnie. Wzrósł jednocześnie średni metraż zajmowanych mieszkań. Obecnie jest to 65 m2 na osobę. Dla porównania w Polsce tylko niecałe 29 m2, w Niemczech i Wielkiej Brytanii to 45 m2. Jednak holenderski wysoki średni metraż ukrywa nierówności.

Sporo młodszych osób mieszka w wieloosobowych mieszkaniach, czasem nawet dzieląc wynajmowane pokoje. Dotyczy to nie tylko studentów, ale pracujących młodych dorosłych. Nie trzeba zgadywać, że zakładanie rodzin w takich warunkach staje się mało prawdopodobne.

W kraju przybywa jednocześnie ludności. Nie ze względu na przyrost naturalny, ale imigrację. Do Holandii importuje się siłę roboczą do prac, które niechętnie wykonują Holendrzy. Co ciekawe, w okresie powojennym ze względu na niedobory mieszkaniowe Holandia stosowała politykę przymusowych dokwaterowań, podobną do tej, którą do dziś wypomina się administracji znacznie bardziej zrujnowanej po wojnie Polski Ludowej. Obecnie dokwaterowania byłyby nie do pomyślenia, jednak propagowane są tzw. splity – podział większych domów zajmowanych przez pojedyncze osoby i wynajem, bądź sprzedaż nadmiarowych metrów kwadratowych. Nie rozwiązuje to jednak sedna problemu.

Druga przyczyna to dalekosiężny efekt kryzysu finansowego, wygenerowanego przez system kapitalistyczny w 2008 roku. Amerykański kryzys długów hipotecznych rozlał się po całym świecie pogrążając tak odległe kraje jak właśnie Holandia.

Trzecia, najważniejsza przyczyna to kapitał inwestycyjny. Tańsze mieszkania z rynku wtórnego są wykupywane na pniu przez inwestorów i przekształcane w drogie apartamenty na sprzedaż bądź mieszkania na wynajem. Przykładem może być przedwojenna dzielnica Scheidam-Oost w Rotterdamie, w której mieszkańcy przechodzonych budynków są nieustannie nagabywani na sprzedaż swoich lokali. Na pierwszy rzut oka wygląda to jak działalność detaliczna, jednak z prawie 8 milionów istniejących holenderskich mieszkań niemal jedna dziesiąta znalazła się już w rękach inwestorów.

W tym miejscu pozwolimy sobie na historyczną dygresję. W latach ‘70 Holandia przeżywała również okres niedoborów mieszkaniowych, które dotknęły młode pokolenie. Wtedy odpowiedzią było pojawienie się masowego ruchu squatterskiego, czyli - mówiąc językiem formalno-prawnym - ludzi bezumownie zajmujących pustostany. Obfitowały w nie centra miast, z których klasa średnia wyprowadziła się na przedmieścia, a nadciągał też okres dezindustrializacji. W ciągu dekady ruch squatterski przekształcił się w skonsolidowany organizm polityczny z rozwiniętą infrastrukturą, cieszącą się sympatią przeciętnych Holendrów. Jednak prywatni właściciele toczyli z nim wojnę, nasyłając nierzadko uzbrojonych zbirów do pozbycia niechcianych lokatorów. W końcu i władze państwowe widzące w ruchu squatterskim zagrożenie dla porządku publicznego przyłączyły się do walki. Nie była ona wolna od ulicznych starć policji ze squattersami.

Ostatecznie squatting został zdelegalizowany w 2010 roku i w dzisiejszych warunkach prawnych nie może być odpowiedzią na problem mieszkaniowy. W tym samym roku Holandia zlikwidowała też Ministerstwo Mieszkalnictwa, Planowania Przestrzennego i Środowiska, zdając się na mechanizmy wolnorynkowe. Stało się to mimo zapisu w holenderskiej ustawie zasadniczej, której artykuł 22 wyraźnie stwierdza, że to „zadaniem rządu jest wspieranie adekwatnych warunków mieszkaniowych”.

Overdrachtsbelasting i Opkoopbescherming

W 2020 roku kubłem zimnej wody na inwestorskie głowy miało być podniesienie tzw. Overdrachtsbelasting, podatku pobieranego w Holandii od nabycia nieruchomości i praw na nich ustanowionych. Dla nieruchomości, które nie są miejscem zamieszkania nabywcy, wzrósł z 2 do 8 procent. Jednak duże fundusze inwestycyjne, aby odbić sobie podwyżkę, zaczęły inwestować jeszcze agresywniej, przerzucając zwiększony podatek na najemców. Coraz częściej zaczyna się więc mówić o zakazie kupna domów na wynajem przez prywatnych inwestorów, tak by dać szansę tym, którzy chcieliby zakupić mieszkanie, by zrealizować po prostu potrzebę dachu nad głową.

W styczniu 2022 ma wejść w życie tzw. Opkoopbescherming, czyli ochrona przed wykupem. Regulacja ma zakazać wykupu domów pod wynajem w wyznaczonych obszarach. To znaczy, że kupując mieszkanie powinieneś w nim zamieszkać, a nie traktować je jako źródło dochodu.

Holenderski ruch protestu zainicjowany został przez ponad 30 organizacji lokatorskich, spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych oraz aktywistów miejskich. Obecnie zrzesza ponad 200 podmiotów. W swoim manifeście domagają się od rządu m.in.:

  • traktowania bezdomności jako problemu mieszkaniowego,
  • zapewnienia szeroko dostępnego mieszkalnictwa komunalnego,
  • regulacji czynszów na rynku prywatnym,
  • podwyższenia podatków od majątku, przy obniżeniu opodatkowania pracy,
  • powstrzymania uprzywilejowania kupujących wobec wynajmujących,
  • zatrzymania finansjalizacji sektora mieszkaniowego poprzez sprawiedliwe opodatkowanie dochodów z najmu,
  • szerokiego zastosowania ochrony przed wykupem,
  • dekryminalizacji squattingu.

Kolejne protesty zaplanowane są na 13 listopada w Hadze, 21 listopada w Utrechcie i 28 listopada w Groningen.

Europejskie wartości

„Kiedy nielokalni inwestorzy wchodzą w posiadanie domów na wynajem (lub kredytów hipotecznych), pieniądze wypływają ze wspólnot samorządowych. Co więcej, wielu korporacyjnych właścicieli mieszkań jest anonimowych, ukrywając, gdzie i do kogo należy własność. […] Najemcy mieszkający w nieruchomościach należących do nieobecnych właścicieli korporacyjnych skarżą się na gwałtowne podwyżki czynszu i nieodpowiednie utrzymanie, nie mogąc pociągnąć nikogo do odpowiedzialności […] W niektórych miastach znaczna część wykupionych nieruchomości pozostaje również pusta, co przyczynia się do niedoboru mieszkań”.

To nie jest treść ulotki z protestu mieszkaniowego. Powyższe słowa zawiera opublikowany dwa lata temu raport pt. „Przyszłość Miast” autorstwa Wspólnego Centrum Badawczego czyli Joint Research Centre (JRC) jednostki naukowej UE w randze Dyrekcji Generalnej Komisji Europejskiej. JRC przestrzega przed niekorzystnymi skutkami finansjalizacji sektora mieszkaniowego. „[…] w ostatnich latach nieruchomości miejskie stają się coraz częściej towarem wybieranym do lokowania kapitału i nadmiarowych środków finansowych” – czytamy w dokumencie współbrzmiącym z oceną sytuacji dokonanej przez lokatorskie ruchy protestu.

Przyczyn kryzysu upatruje się w trzech głównych czynnikach:

  • osobach kupujących drugie domy dla uzyskania dodatkowego dochodu;
  • inwestycjach zagranicznych parkujących kapitał w nieruchomościach;
  • oraz platformach wynajmu krótkoterminowego takich jak AirBnB.

Zgodnie z powyższym Parlament Europejski uchwalił w styczniu tego roku rezolucję, w której przypomniał, że prawo do godnego mieszkania jest fundamentalnym prawem człowieka. Godne warunki mieszkaniowe obejmują dostęp do dobrej jakości, czystej, wody pitnej, odpowiednie urządzenia sanitarne i higieniczne, a także podłączenie do sieci kanalizacyjnej i wodociągowej. PE wezwał państwa członkowskie Unii do działań mających na celu rozwiązanie kryzysu mieszkaniowego poprzez zwiększenie inwestycji w mieszkania socjalne, publiczne, energooszczędne i przystępne cenowo. Powtórzone zostały żądania likwidacji zjawiska bezdomności do 2030 roku.

„Dostępność cenową” w dokumentach europejskich najczęściej definiuje się poprzez Wskaźnik Przeciążenia Kosztami Mieszkaniowymi (Housing Cost Overburden Rate). Gospodarstwa domowe, które wydają sumarycznie na opłaty mieszkaniowe 40 proc. i więcej swoich dochodów, są uznawane za przeciążone, a opłata od nich pobierana jest za wysoka i niesprawiedliwa.

Polska chata z kraja?

Polska jest jednym z krajów, w którym w ostatniej dekadzie najszybciej obniżał się odsetek społecznego zasobu mieszkaniowego w UE. W latach 2010-2018 to dalszy spadek z 10 do 8 procent. Zmniejszyła się również kwota wypłaconych dodatków mieszkaniowych – w 2019 o 70 mln w stosunku do 2018. Rośnie za to kolejka oczekujących rodzin na przydział w lokalu komunalnym lub socjalnym: jest ich już ponad 150 tysięcy.

Jednocześnie od lat kwitnie deweloperskie eldorado. Choć dla zwykłych ludzi ceny są zaporowe, to ciągle rosną, a marże deweloperów są wysokie. Pandemia nie zatrzymała tego procesu. Sektor budowy mieszkań szybko nadrobił niewielkie opóźnienia, jednak mieszkań wciąż brakuje, a ceny rosną w niezwykłym tempie. Wg raportu firmy JLL sprzedaż w sektorze mieszkaniowym w I półroczu 2021 była jedną z najwyższych w historii rynku pierwotnego i sięgnęła blisko 13 tys. mieszkań. Popyt jednak wciąż przewyższa podaż, a ilość dostępnych na rynku lokali spadła do poziomu ostatnio notowanego w 2007 roku.

Powodem może być to samo zjawisko, które doprowadziło do kryzysu mieszkaniowego na zachodzie Unii.

Szacunkowo więcej niż co trzecie mieszkanie jest nabywane jako lokata kapitału. Te mieszkania często pozostają puste. Nikt się do nich nie wprowadza, ani nawet ich nie wynajmuje.

„Do biur consultingowych i biur nieruchomości w Polsce zgłasza się coraz więcej dużych inwestorów, zainteresowanych kupnem nie tylko terenów pod inwestycje mieszkaniowe, ale także pakietowym wykupem inwestycji" – mówi Jarosław Wójtowicz ekspert rynku nieruchomości. "W Polsce już zaczęły powstawać inwestycje deweloperskie, które w całości mają być przeznaczone na sprzedaż na rzecz funduszy inwestycyjnych, głównie zagranicznych, z pominięciem zwykłych obywateli. To oznacza, że deweloper, po pierwsze, nie musi angażować środków w marketing, po drugie omija przepisy ustawy deweloperskiej i nie musi stosować dodatkowych, płatnych zabezpieczeń, takich jak rachunki powiernicze, po trzecie łatwiej będzie kontrolował podaż mieszkań, co może dodatkowo wzmagać wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym”.

Inwestorzy instytucjonalni czy instytucje publiczne?

Rolę tarana ideologicznego inwestorów instytucjonalnych gra fundacja Leszka Balcerowicza Forum Obywatelskiego Rozwoju. Wydała ona komunikat pt. „Milion państwowych mieszkań hamulcem rozwoju", którego autorem jest Rafał Trzeciakowski, ekonomista FOR. Organizacja domaga się dalszego ograniczenia wysiłku państwa w zapewnieniu obywatelkom i obywatelom godnego dachu nad głową na rzecz stworzenia pola działalności dla prywatnych inwestorów instytucjonalnych, których zwolennikiem jest autor komunikatu.

Stoi to w całkowitej sprzeczności z szeregiem badań i zaleceń przygotowanych przez jednostki międzynarodowe. Poza wymienionymi wyżej badaniami JRC oraz rezolucją Parlamentu Europejskiego, wcześniej swój raport w sprawie zagrożeń finansjalizacją rynku mieszkaniowego opublikowała Specjalna Sprawozdawczyni ONZ. Jest nią kanadyjska prawniczka Leilani Farha, a jej międzynarodowe dochodzenie dotyczące globalnego kryzysu mieszkaniowego przedstawia film dokumentalny autorstwa szwedzkiego dziennikarza Fredrika Gerttena pod tytułem „Push”. Dzieło w przystępny sposób dostarcza lekcji ekonomii wyjaśniając zawiłości finansjalizacji rynku mieszkaniowego.

Występująca w filmie Saskia Sassen, światowej sławy socjolożka i ekonomistka zajmująca się analizą globalizacji i migracji, zarysowuje, czym różni się tradycyjnie pojmowany rynek mieszkaniowy, występujący w klasycznym kapitalizmie, od tego, czym stał się on w czasach finansjalizacji. „Mieszkanie można kupić i sprzedać od czasu do czasu. Aktywa finansowe zbudowane na tym mieszkaniu można sprzedać trzydzieści pięć razy w ciągu godziny, jeśli bierze się udział w handlu wysokiej częstotliwości (High Frequency Trading)”.

Takie transakcje wykonuje się w sposób zautomatyzowany za pomocą algorytmów. Obecnie wartość nieruchomości funkcjonujących jako aktywa giełdowe przewyższa kilkukrotnie światowe PKB. Mamy więc do czynienia z tworem przekraczającym to, co zwykliśmy nazywać pieniądzem. Klasa polityczna zwykle tego nie rozumie.

Push from WG Film on Vimeo.

Jednym z fragmentów filmu uzmysławiającym jak bardzo ceny mieszkań przestały być zależne od produktywnej gospodarki, nie mówiąc o potrzebach lokatorów, jest spotkanie z dziennikarzem Robertem Saviano. Autor książki „Gomorra – podróż po imperium kamorry” wyjaśnia przed kamerą mechanizm, w którym sektor mieszkaniowy stał się nie tylko rajem podatkowym rozlanym po całym globie, ale również pralnią brudnych pieniędzy. „Firmy nie chcą tanich nieruchomości, chcą płacić tak dużo, jak to jest tylko możliwe, aby mogły ukryć pieniądze” zarobione nielegalnie na przykład na przemycie narkotyków czy imigrantów.

ONZ i OECD: „Mieszkanie prawem człowieka, nie towarem”

„W wielu państwach inwestycje w nieruchomości oferują tak wiele ulg podatkowych, że sektor mieszkaniowy stał się rajem podatkowym dla bogatych” – to już treść raportu ONZ. W zaleceniach dokumentu znajdujemy dobitne stwierdzenie, że państwa muszą podejmować działania regulacyjne, kierownicze, bezpośrednio angażując się w realizację prawa do dachu nad głową dla wszystkich obywateli.

Nie wystarczy, że będą stały na straży przestrzegania praw człowieka przez aktorów finansowych i prywatny kapitał. Celem strategicznym państw powinno być zapewnienie mieszkania wszystkim do 2030 roku.

W podobnym tonie wybrzmiewa raport OECD zatytułowany „Housing and inclusive growth” (Mieszkalnictwo i inkluzywny wzrost). Wysokie koszty mieszkaniowe, a zwłaszcza rosnące czynsze, zwiększyły nierówności między gospodarstwami domowymi najmującymi mieszkania, a tymi, którzy są właścicielami ich domów. Wydatki na inwestycje mieszkaniowe w państwach OECD będąc mikroskopijnie już dekadę temu (0,15 proc. PKB), zmniejszyły się trzykrotnie. Mieszkalnictwo stało się głównym motorem akumulacji majątku nielicznych oraz największym źródłem zadłużenia większości gospodarstw domowych. Aby ten trend odwrócić, wszystkie wymienione instytucje domagają się od państw większego wsparcia dla mieszkalnictwa komunalnego i socjalnego.

Mieszkalnictwo a kryzys klimatyczny

Okres pandemicznego lockdownu uświadomił niektórym decydentom ważkość problemu mieszkalnictwa. Najemcy nagle pozbawieni dochodu, stający przed alternatywą zadłużenia, bądź wyprowadzki, rodziny muszące tłoczyć się na małym metrażu przez długie miesiące, cała seria problemów uwidaczniająca jak miejsce zamieszkania jest bezpośrednio związane z kwestią zdrowia publicznego.

Tym, co wciąż pozostaje poza horyzontem świadomości sporej części klasy politycznej, jest uwikłanie sektora budowlanego w kryzys klimatyczny. Jeśli poważnie traktujemy zagrożenie katastrofą klimatyczną, to wysiłki musimy skupić nie tylko na eliminacji kopalnych źródeł pozyskiwania energii. Czeka nas głęboka transformacja dotykająca takie dziedziny życia jak transport, rolnictwo, czy mieszkalnictwo właśnie. Wg raportu Międzynarodowej Agencji Energii (IEA) sektor budownictwa odpowiadał za 36 proc. końcowego zużycia energii i 39 proc. emisji dwutlenku węgla, z czego 11 proc. wynikało z produkcji materiałów budowlanych, takich jak stal, cement i szkło.

Pozostawianie wolnej ręki korporacyjnym graczom giełdowym, którzy jak w grze „Monopol” domy zamieniają w pionki do zabawy w akumulację bogactwa, stoi w całkowitej sprzeczności z wyznaczonymi celami klimatycznymi. Stać nas na zapewnienie wszystkim obywatelom dachu nad głową, przy jednoczesnym cięciu emisji dwutlenku węgla, pod warunkiem, że poddamy sektor przemyślanemu planowaniu i radykalnie ograniczymy wpływ inwestorów instytucjonalnych.

Nie chodzi o walkę z branżą finansową, lecz o przywrócenie jej pierwotnej funkcji racjonalnego organizatora środków na realizację społecznie wartościowych celów. Gra w giełdową ruletkę dla pomnażania bogactwa nielicznych za pomocą wyduszanego grosza z najemców lub za pomocą pustostanów o rozdętej sztucznie wartości na pewno tym nie jest.

Udostępnij:

Łukasz Dąbrowiecki

Absolwent Uniwersytetu Jagiellońskiego, projektodawca i twórca spółdzielni, emigrant, dziennikarz i publicysta. Pisuje głównie na tematy związane ze społeczną recepcją technologii, gospodarowaniem zasobami i o polityce energetycznej w kontekście zmian klimatycznych. Nominowany w 2022 do polsko-niemieckiej nagrody dziennikarskiej im. Tadeusza Mazowieckiego. Publikował m.in. w Tygodniku „Przegląd”, polskiej edycji Le Monde Diplomatique, Krytyce Politycznej, kwartalnikach „Zdanie” i „Autoportret” oraz w londyńskiej „Tribune”.

Komentarze

Komentarze będą wkrótce dostępne