Łańcuch jest tak silny, jak jego najsłabsze ogniwo. O kondycji budownictwa komunalnego w Gdańsku

Osiedle TBS „Motława” na gdańskiej Oruni znajduje się niecałe 20 minut jazdy autobusem od dworca Gdańsk Główny. Pod oknami bloków rosną wysokie drzewa. Na wewnętrzny dziedziniec prowadzi elegancki prześwit. W środku bloków znajdują się przystępne cenowo mieszkania dla osób, które nie mogą sobie pozwolić na zakup własnej nieruchomości, a jednocześnie osiągają zbyt wysokie dochody, żeby ubiegać się o lokal komunalny. Osiedle posłusznie oddaje się ich codzienności. Na balkonach stoją rowery, kwiatki doniczkowe i składane krzesła skierowane w stronę wspólnego dziedzińca.

Osiedle TBS „Motława” nie jest jedyną realizacją społeczną w tej okolicy.

Zaledwie po drugiej stronie Kanału Raduni stoi kilka jednorodzinnych domów komunalnych. Łączy je jednak ze sobą coś więcej niż tabliczka „Gdańskie Nieruchomości” na elewacji. Ich znakiem rozpoznawczym jest tynk odchodzący płatami, ubytki w ceglanych ścianach, zabite miejscami okna i nawarstwione graffiti.

Mogę jedynie przypuszczać, o czym myślą, gdy patrzą na sąsiednie TBS-y.

Miejska ruletka

Tragiczny stan budynków, które wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu miasta, nie dotyczy tylko tych wzdłuż Kanału Raduni. Według stanu na 31 grudnia 2024 roku w zasobie gminnym znajdowało się 1 379 budynków, a niemal co piąty budynek komunalny w Gdańsku wymaga poważniejszych działań remontowych, bądź kwalifikuje się do wyłączenia z użytkowania.

Trudno nie zauważyć ich złej kondycji – jeśli budynek odstaje stanem technicznym od sąsiedniej zabudowy, prawdopodobnie zobaczymy na nim tabliczkę „Gdańskie Nieruchomości” – to miejska spółka, jednostka organizacyjna Urzędu Miasta Gdańska. Zaniedbane obiekty, pamiętające czasy wojny i wybijające się na tle okolicy, stają się „wizytówką” miejskiego zasobu budowlanego. Z informacji dostarczonych przez Wydział Mieszkalnictwa wynika, że na koniec 2024 roku, budynki wybudowane przed 1945 r. stanowiły 93,6 proc. zasobu komunalnych budynków mieszkalnych.

O przydziale lokalu komunalnego decydują przede wszystkim wysokość dochodu w gospodarstwie domowym i warunki, w jakich osoba starająca się o mieszkanie obecnie przebywa. To rozwiązanie jest zarezerwowane dla tych, którzy nie mają własnego mieszkania ani realnej szansy, żeby je zdobyć (bazowa stawka czynszu w mieszkaniu komunalnym wynosi 14 zł/m², a w mieszkaniu socjalnym – będącym formą tymczasowej pomocy dla osób najuboższych lub po eksmisjach – 2,80 zł/m²).

Jednak to, czy otrzymane mieszkanie komunalne będzie lokalem w nowym budynku, czy w starej kamienicy, w dużej mierze pozostaje już kwestią przypadku. Nie da się mówić o nowych, dobrych realizacjach komunalnych w oderwaniu od sypiących się kamienic, które od tabliczki „uwaga – budynek może grozić zawaleniem” dzieli prawdopodobnie tylko kilka lat. Cały system budownictwa społecznego jest tak mocny jak jego najsłabszy element.

„Jak dbasz, tak masz”

Tymczasem fatalny stan techniczny budynków komunalnych pogłębia podział między ich lokatorami a pozostałą częścią miasta. „Stworzył się stereotyp, że mieszkania komunalne to jałmużna dla nieudaczników” – przyznał w wywiadzie krytyk architektury Grzegorz Piątek i uzasadnił to m.in. zmniejszającym się zasobem lokali komunalnych i pogarszającym się stanem obecnych.

Z biegiem czasu takie uprzedzenia wrastają w zbiorową wyobraźnię – spychając lokatorów mieszkań komunalnych (również tych mieszkających w tzw. dobrej architekturze) do jednego, stygmatyzującego worka.

Każdy taki stereotyp uderza w setki ludzkich historii.

Pani Bogumiła, mieszkanka budynku komunalnego przy ul. Łowickiej, od lat zmaga się z „grzybem, wilgocią i robactwem”. Choć budynek nie przeszedł generalnego remontu od 1955 roku, kobieta i tak musi mierzyć się z komentarzami: „jak dbasz, tak masz”. Mimo że jej dom jest własnością miasta.

To nie odosobniona sytuacja. Pod facebookowym postem, w którym Gdańskie Nieruchomości chwalą się odnowionymi w ubiegłym roku kamienicami, jeden z użytkowników zostawia komentarz: „Poczekajcie parę lat i lokatorzy znowu doprowadza je do takiego samego stanu”. Pod komentarzem sypią się lajki.

Sytuacja z sąsiedniej Gdyni jasno pokazuje, jak obniżony standard architektury może generować podziały społeczne. Granica między Górnym a Dolnym Oksywiem ma bowiem współcześnie nie tylko znaczenie topograficzne, ale i społeczne. Do stygmatyzacji całego Dolnego Oksywia przyczynił się, zdaniem mieszkańców, budynek dawnego hotelu przy ulicy Żeglarzy, w którym w latach 90. utworzono mieszkania komunalne.

Obiekt, potocznie nazywany „Milionerem”, z czasem popadł w skrajnie zły stan techniczny i zadłużenie. Wysoka zieleń skutecznie odgrodziła go od reszty dzielnicy, przyczyniając się do jego niewdzięcznej roli „miejsca, którego lepiej nie odwiedzać”. A razem z nim – reszty Dolnego Oksywia.

Lokalny koniec świata

Zdarza się, że uprzedzenia społeczne prześcigają nawet samą budowę. Jak wspominają urzędnicy miejscy, budowa „Domu ekologicznego z mieszkaniami ze wsparciem”, zakończona w 2017 roku, nie spotkała się z entuzjazmem części lokalnych mieszkańców. Inwestycja, która stanęła u „bram willowej dzielnicy”, miała wzbudzać wątpliwość sąsiadów nawet dzień przed uroczystym otwarciem – mimo że budynek od początku był dopieszczony i zadbany. Powstawał w technologii szkieletowej drewnianej, został uzupełniony o ogródek do wspólnych upraw, altanę ogrodową i plac zabaw.

Piotr Ikonowicz w tekście „Poznaj sąsiada”, opublikowanym na łamach Krytyki Politycznej, znajduje kolejne źródła takich uprzedzeń. Przypomina, że w przeszłości istniały „miejsca, do których – ze względu na niski standard – samorządy kierowały w ramach eksmisji osoby notowane, społecznie nieprzystosowane, nadużywające alkoholu”.

Autor podkreśla, że była to oczywista pomyłka, ponieważ „każdy, kto wie cokolwiek o społeczeństwie, rozumie, że tworzenie takich gett źle się kończy”. Trudno dziś jednoznacznie udowodnić istnienie takiej praktyki po stronie samorządów. Podobne obserwacje pojawiają się jednak w relacjach mieszkańców Gdańska. Dotyczą między innymi Nowego Portu, określanego przez jednego z nich „końcem świata”, a przez innego – „miejscem, które miasto skazało na porażkę”.

Komunalne wysepki

Nowy Port, Letnica, Orunia i Dolne Miasto – to najczęściej przytaczane „wyspy” budownictwa komunalnego. Niewiele opowieści przedstawia te okolice w pozytywnym świetle. W wypowiedziach często powracają stwierdzenia takie jak: „Nie pojawiam się tam nigdy po 17”; „Nawet nie wpadłam na pomysł, żeby tam spacerować”, albo lżejsze – „Nie mam powodu, żeby tam bywać”.

Skupiska budynków komunalnych w Gdańsku rzadko kiedy przetykane są lokalami usługowymi. Brakuje w nich miejsc spotkań, kawiarni, lokalnych sklepów czy przestrzeni rekreacyjnych.

Problem dobrze ilustruje m.in. zabudowa Starej Letnicy, która – mimo 7-letniego procesu rewitalizacji, zakończonego w 2015 roku – pozostaje niemal w całości zabudową mieszkalną. Jednocześnie z roku na rok w jej bezpośrednim sąsiedztwie wyrastają kolejne deweloperskie osiedla, w których na parterach znajdziemy piekarnie, restauracje sushi, solarium, gabinet dentystyczny, fryzjera i inne. Lista powodów, dla których ktoś spoza Starej Letnicy (choć mieszkający tuż obok!) mógłby przeciąć ten obszar podczas spaceru, skraca się do zera. Przepaść między „starym” a „nowym” staje się nie do przeskoczenia.

Obietnica podwórka

Proboszcz lokalnej parafii, ks. Zbigniew Drzał, podkreśla, że na skutek rewitalizacji niewielu mieszkańców Starej Letnicy pozostało na miejscu. Wspomina, że wysiedlono całą ulicę Uczniowską, a mieszkańcy mieli mieć ograniczony czas na decyzję, czy będą chcieli wrócić do wyremontowanych budynków. Wielu z nich nie wierzyło, że zapowiedzi rewitalizacji się spełnią i zdecydowało się zamieszkać w innych dzielnicach. Część z nich miała żałować decyzji o bezpowrotnym opuszczeniu Letnicy, gdy w dzielnicy pojawiły się podwórka, wyższy standard mieszkań i dostęp do gazu, a zamknięta przez 13 lat szkoła została ponownie otwarta.

Stadion piłkarski PGE Arena Gdańsk (wybudowany m.in. na terenie dawnych ogródków działkowych) dla wielu stał się symbolem tych zmian. Do tego stopnia, że sylwetka stadionu trafiła do logo miejscowej parafii.

Mimo wszystkich zalet rewitalizacji, utrata zgranej społeczności przez Letnicę jest niewymierną stratą. Więzi sąsiedzkich nie da się stworzyć sztucznie. Ale odpowiednio zaprojektowana architektura może sprzyjać znajomościom i dawać przestrzeń na ich rozwijanie.

Spacerując między starymi zabudowaniami Letnicy widać takie miejsca. Na wspólnych trawnikach stoją stoły z palet i wiklinowe krzesła, na nich jaśki, obok – lampiony, figurki i ozdobne pieńki. Przed domami stoją ławki. Prywatne ogródki otwierają się na chodniki. Granice między prywatnym a wspólnym zaciera pranie rozwieszone w oknach i zwierzęta, których odgłosy mieszają się w przestrzeniach wspólnych: koty, kury, gołębie, psy. Sąsiedztwo nieustannie wychodzi tu na ulice.

Niedopowiedziane

Widać to szczególnie na wąskiej i nieutwardzonej ulicy Gwiazdy Morza, która łączy ul. Letnicką i ul. Starowiejską. Wyznaczają ją parterowe, w większości drewniane domki – zasób Gdańskich Nieruchomości. Wiele z nich rozbudowano o werandy i otoczono bujnymi ogródkami. Za ogrodzeniami stoją gliniane figurki zwierząt, gołębniki i dekoracyjne zagajniki.

Idylliczny charakter ulicy podbija to, co dzieje się poza nią: po wejściu w sąsiednią ul. Starowiejską, tłem dla zabudowy wzdłuż ul. Gwiazdy Morza stają się ośmiokondygnacyjne bloki. W porównaniu do lekkiej i bajkowej wręcz zabudowy, biało–szare budynki są skrajnie nijakie i nudne. Przepaść między starą a nową zabudową zmusza do zadania pytania: dlaczego ta druga jest tak anonimowa?

Nowe bloki nie przewidują „luk”, które mieszkańcy mogliby wypełnić po swojemu – drewnianymi paletami czy prywatnymi ogródkami. I to znacznie szersze zjawisko. W wielu nowych osiedlach do dyspozycji mieszkańców chcących dorzucić swoje „trzy grosze” pozostają głównie balkony. W przypadku budynków komunalnych jest to wyjątkowo dotkliwe – brak możliwości nadania przestrzeni osobistego charakteru wzmacnia poczucie tymczasowości i wrażenie, że jest się „nie u siebie”. Szczególnie wśród osób, które pochodzą z różnych części miasta.

Sztuka dla sztuki

Nie jest jednak prawdą, że „rękawica anonimowości” nigdy nie jest podejmowana. Przechodząc obok świeżo oddanych budynków komunalnych przy ul. Ogińskiego, w pierwszej kolejności uwagę zwracają napisy „Dzień dobry”, „Uśmiechnij się” i „Miłego dnia”, które – w otoczeniu ptaków, liści i instrumentów – rozciągają się na wysokość parteru. Doceniam próbę zaoferowania mieszkańcom czegoś więcej niż tylko przysłowiowego dachu nad głową. Ale murale autorstwa kolektywu Dźwigamy mogłyby powstać w każdym innym miejscu w kraju. Paradoksalnie, czyni to budynek jeszcze bardziej anonimowym.

O krok dalej poszedł obiekt przy ulicy Cienistej 10A, powstały w ramach Gdańskiego Programu Mieszkalnictwa ze Wsparciem i przeznaczony dla matek samotnie wychowujących dzieci. Tutaj mural, który ozdobił ściankę wydzielającą rampę, został utrzymany w „nadmorskiej” kolorystyce i przedstawia m.in. Neptuna, żurawie portowe i fragment historycznego centrum miasta. Cieplej, cieplej, ale wciąż wieje chłodem.

Oba murale mają ożywić szare i proste elewacje. To nowe realizacje, które spełniają podstawowe standardy. Mieszkańcy znacznie bardziej ambiwalentnie odbierają artystyczne murale na zaniedbanych budynkach, postrzegając je jako „ozdabianie ruin”. Zwłaszcza gdy w okolicy brakuje podstawowej infrastruktury, na przykład wiat śmietnikowych.

Dla historycznych kamienic, gdzie tożsamość miejsca jest praktycznie „podana na talerzu”, dodatkowe dekorowanie budynku jest zbędne. Aneta Lehmann – kulturoznawczyni, architektka wnętrz i gedanistka – wspomina, że kiedy fotografowała fasadę kamienicy należącej do Gdańskich Nieruchomości na Dolnym Mieście, zaczepił ją jeden z mieszkańców i z dumą zaczął opowiadać o historii budynku, w której żyje. Nie była to jednorazowa sytuacja. Trudno jest wyobrazić sobie taki scenariusz w odniesieniu do nowych budynków. Sposobem na zrekompensowanie braku historii może być pozwolenie mieszkańcom na stworzenie własnej. Czy to poprzez posadzenie ulubionych pelargonii pod oknem, czy ustawienie ławek i stołu w zacienionym kąciku.

Przynęta gentryfikacji

Każdą nową budowę powinno jednak poprzedzić pytanie o starzejące się zasoby miejskie, które po cichu odchodzą w niepamięć. Jacek Górski – polski archeolog i muzealnik – twierdzi, że około 80 proc. budynków na Dolnym Mieście przetrwało II wojnę światową. Większość kamienic wciąż jednak pozostaje w złym stanie, czekając na swoją kolej w procesie rewitalizacji, który rozpoczął się w 2008 roku. Podczas gdy z ich ścian – dosłownie – wypadają cegły, sama dzielnica ulega radykalnym przemianom.

Jednym z pierwszych, ważnych impulsów dla jej rozwoju było otwarcie w 1998 roku Centrum Sztuki Współczesnej Łaźnia. To Łaźnia sprawiła, że na Dolne Miasto zaczęły zaglądać osoby z zewnątrz. Część jej oferty kierowana jest do lokalnych szkół, a wstęp na wiele wydarzeń pozostaje bezpłatny. Ponad dwie dekady od jej otwarcia podobną rolę zaczął pełnić Dwór Uphagena – otwarty w dawnym budynku szpitala przy ul. Kieturakisa. Zrewitalizowany przez Grupę Arche hotel ma też funkcję kulturalną: organizowane są tu wystawy i wydarzenia adresowane do mieszkańców.

Nowe biznesy

Wektorów zmian jest sporo i nie wszystkie działają na korzyść lokalnej społeczności. Od 2019 roku na Dolnym Mieście realizowane jest partnerstwo publiczno–prywatne (PPP). W dzielnicy stopniowo przybywa prestiżowych lokali.

Wraz z nimi pojawiają się restauracyjne ceny, kawa specialty i wegańskie rameny. W jednej z restauracji zjemy „śniadanie na dzielni”. W innej wypijemy koreański napój alkoholowy na bazie ryżu. Pewnie smacznie, ale czy fair? Nowe biznesy stopniowo wygryzają kioski i sklepy spożywcze, które przestają pasować do wizerunku modnej dzielnicy. Cel wizerunkowy widać też w pracach rewitalizacyjnych: w pierwszej kolejności odnawiane są narożne, najbardziej widoczne kamienice, podczas gdy sąsiednie budynki muszą czekać na remont latami.

Obawy przed postępującą gentryfikacją dotyczą też Nowego Portu, gdzie pod koniec 2025 roku miasto podpisało z deweloperem Develia kontrakt wart 1,3 mld zł na kolejną odsłonę rewitalizacji (także realizowanej w formule partnerstwa publiczno-prywatnego). Projekt może drastycznie zmienić strukturę społeczną dzielnicy: istnieje ryzyko, że ludność napływowa wyprze dotychczasowych mieszkańców. W ciągu 12 lat deweloper ma wybudować około tysiąca mieszkań na sprzedaż, przy zaledwie kilkudziesięciu przewidzianych na cele komunalne.

TBS-y przesuwają granicę?

Szczęście w nieszczęściu – wachlarz możliwości dla osób szukających mieszkania jest szerszy i pozwala wybierać nie tylko między lokalem komunalnym a ofertą z rynku prywatnego. Do dyspozycji są także lokale czynszowe o umiarkowanych stawkach, mieszkania w ramach programów dopłat do najmu czy te budowane przez TBS-y. Na tle kondycji gdańskich budynków komunalnych, TBS-y – których oferta skierowana jest do „średniaków” – wydają się błyszczeć, nawet jeśli ich architekturę można sklasyfikować jako przeciętną.

Różnice widać szczególnie w ostatnich latach, kiedy inwestorzy zaczęli decydować się na współpracę z uznanymi biurami projektowymi. Świeżość architektury TBS-ów dotyczy też Gdańska. Wiele z tutejszych bloków eksperymentuje z kolorem. Nie boją się okrągłych okien i rozrzeźbionych brył. Budynki przy ul. Starowiejskiej i ul. Stalowej na Letnicy mają półokrągłe balkony i elewacje ozdobione geometrycznymi motywami. Budynki przy Piotrkowskiej urozmaicono o ukośne, „ścięte” zakończenie ściany szczytowej, a motywem przewodnim elewacji są kolorowe prostokąty. Niektóre z TBS-ów powstają w istniejącej tkance – w 2021 roku do użytku zostało oddane 14 mieszkań w gruntownie odnowionej kamienicy na Dolnym Mieście. Nowe budynki TBS Motława przy ul. Profesora Zdzisława Kieturakisa sprytnie wpisują się w otaczające je kamienice. A pod niektórymi względami wręcz je „przeganiają”, bo przed wejściami do klatek pojawiają się ławki i kwietniki, których sąsiednim budynkom brakuje.

Niektóre inwestycje Gdańskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego przeznaczają część lokali na najem komunalny. Dobra architektura realizowana przez TBS-y wspiera budownictwo komunalne także w mniej bezpośredni sposób – „odczarowuje” wizerunek budownictwa społecznego i pokazuje, że może ono zaproponować użytkownikom coś więcej, niż absolutne minimum.

Kolejka za domem

Jak wskazywał na antenie Radia Gdańsk Adam Szczepański – zaangażowany w działania społeczne pracownik Urzędu Marszałkowskiego i aktywista – według oficjalnych danych na najem komunalny oczekuje 98 rodzin lub osób. Statystyki te są jednak znacząco zaniżone, co wynika z dwóch powodów.

Po pierwsze, wciąż istnieje około dwóch tysięcy niezrealizowanych wyroków eksmisyjnych z prawem do lokalu socjalnego.

Po drugie, pozornie nieduża liczba oczekujących wzięła się stąd, że parę lat temu miasto Gdańsk zmieniło sposób wnioskowania o najem komunalny. Skutkowało to skreśleniem z listy wszystkich osób oczekujących i poleceniem im zapisania się na system punktowy.

W latach 2021–2025 w Gdańsku wybudowano łącznie sześć budynków komunalnych. Do 2027 roku planowana jest budowa kolejnych dwóch, przy ul. Kolorowej i Ogińskiego. Niestety, jednocześnie na rok 2026 zaplanowano rozbiórkę 12 obiektów. Pociesza, że Gdańsk ograniczył sprzedaż mieszkań komunalnych – zdecydował, że odchodzi od przyznawania bonifikat i obecnie stosuje je wyłącznie w odniesieniu do wniosków o wykup lokalu złożonych przed 31 lipca 2020 r.

Równolegle pulę mieszkań zasilają remontowane kamienice. Według stanu na listopad 2025 roku na Dolnym Mieście zakończono remonty w 9 budynkach (głównie elewacje i izolacje), a w 2 kolejnych przeprowadzono kompleksowe modernizacje. W Nowym Porcie odnowiono 10 budynków, na Biskupiej Górce – 13, a na Oruni wykonano prace w 12 obiektach, również obejmujące przede wszystkim elewacje i izolacje.

Zwiększyć zasoby, rozmyć kontrasty

Z grudniowej aktualizacji programu mieszkaniowego na lata 2026–2030 wynika, że jednym z priorytetów miasta będzie stopniowe podnoszenie standardu technicznego zasobu komunalnego i jego zwiększenie. Z rozmowy redakcji Pulsu Gdańska z Dariuszem Wołodźko wynika, że Gdańsk chce unikać tworzenia skupisk jednego typu zabudowy i izolowania mieszkań komunalnych od reszty miasta.

Trzeba pamiętać o tych deklaracjach i rozliczać miasto z ich realizacji.

Jesteśmy przyzwyczajani do widoku pustostanów, osób w kryzysie bezdomności, czy zabetonowanych wejść do komórek lokatorskich, które dla wielu z nich były schronieniem. Tymczasem są to realne skutki niewydolnej polityki mieszkaniowej. Zwiększanie zasobów komunalnych musi iść w parze z likwidowaniem kontrastów. Dopóki budynki komunalne będą znacząco odbiegać standardem od pozostałej zabudowy, dopóty będą przyćmiewać i z góry określać tych, którzy w nich mieszkają. A to nie może być normą.

Tekst powstał w ramach rezydencji krytycznej w Grid Arthub w Gdańsku.

Karolina Krasny – dziennikarka i redaktorka miesięcznika „Architektura-murator”, autorka dwóch książek prozatorskich („Love Song” oraz „Strefa II:), redaktorka magazynu literackiego ”Stoner Polski".