06 stycznia 2022

Nycz Tower. 42 metry to za mało. Jak kardynał Nycz przechytrzył dewelopera z Belgii

Kardynał Nycz chciał wybudować w sercu stolicy 42-metrowy biurowiec razem z deweloperem z Belgii. Nagle zmienił plany. Kościół “torpeduje” własną inwestycję, pozbywa się niewygodnego belgijskiego wspólnika i z innym deweloperem szykuje budowę 170-metrowej Nycz Tower

Roma Tower to 170-metrowy biurowiec, który ma stanąć w centrum Warszawy przy ul. Nowogrodzkiej 51. Zostanie zbudowany na działce, należącej do parafii św. Barbary, która podlega kardynałowi Kazimierzowi Nyczowi. Tak wysokiej budowli w zabytkowej okolicy sprzeciwiali się mieszkańcy i miejscy architekci. Mimo to na Nycz Tower - jak ochrzcili go miejscy aktywiści - zgodziły się władze stolicy.

W pierwszej części naszego cyklu ujawniliśmy, jak do tego doszło.

  • Hanna Gronkiewicz-Waltz mimo sprzeciwu urzędników i mieszkańców osobiście zadecydowała o wpisaniu 170-metrowej Roma Tower do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
  • Według ekspertów Gronkiewicz-Waltz nie była do tego uprawniona. “Nie może mi architekt dyktować, bo nie on wygrał wybory” - odpowiada na te zarzuty była prezydent stolicy.
  • Archidiecezja Warszawska ma wybudować wieżowiec wspólnie ze spółką BBI Development. Z kardynałem negocjował jej wiceprezes Rafał Szczepański, który zaskarbił sobie sympatię Gronkiewicz-Waltz, organizując akcję przeciwko tzw. "opłacie janosikowej" nałożonej m.in. na Warszawę.
  • Od początku powstawania planu na urzędników ratusza osobiście naciskał kardynał Nycz. "My jesteśmy biedną diecezją, nie to, co Kraków. Tam są pieniądze, diecezja bogata, a tu trzeba dbać o zasoby" - miał mówić w rozmowie z wiceburmistrzem Śródmieścia.

W tej części śledztwa opisujemy, jak archidiecezja warszawska próbowała zarobić na Nowogrodzkiej 51 przed współpracą z BBI.

Jak ustaliliśmy, początkowo Kościół wchodzi we współpracę z deweloperem z Belgii - spółką Buelens. Wspólnie chcą zbudować 42-metrowy biurowiec. Kiedy deweloper chce rozpocząć budowę, Kościół zaczyna niespodziewanie paraliżować własną inwestycję. Belgowie są w szoku. Podejrzewają, że nagły zwrot archidiecezji to efekt “chęci nawiązania lukratywnej współpracy z innym inwestorem”.

Żeby wykręcić się z umowy z Belgami, Kościół znienacka likwiduje spółkę bez ich zgody. Nie pomagają nawet osobiste audiencje u kardynała Nycza.

W 2011 roku Kościół podpisuje umowę z nowym deweloperem - BBI Development.

[video width="1920" height="1080" mp4="https://oko.press/images/2022/01/20220105-nycztower-2-wiz.mp4"][/video]

1993-2005. Działka od Komisji Majątkowej

Buelens Real Estate budował w Warszawie już w latach 90. Spod ręki dewelopera wyszedł m.in. biurowiec Sienna Center na Woli. Na początku lat dwutysięcznych Belgowie startowali także w przetargu na odbudowę Pałacu Saskiego i Pałacu Brühla.

W 1993 roku Buelens zaczyna współpracę z archidiecezją warszawską. Belgowie i Kościół ostrzą sobie zęby na zabudowę gruntu przy Nowogrodzkiej 51. To prestiżowa lokalizacja w samym sercu Warszawy, nieopodal Dworca Centralnego i Pałacu Kultury i Nauki.

Na nieruchomość składają się działki, które przed wojną należały do położonej obok parafii św. Barbary. Po wojnie na podstawie dekretu Bieruta przeszły na własność państwa. W 1991 roku parafia złożyła wniosek do kościelno-rządowej Komisji Majątkowej, która miała zwracać Kościołowi nieruchomości utracone w PRL.

Komisja w 2005 roku nakazuje władzom Warszawy zwrócić wszystkie działki parafii św. Barbary. Kościół i Buelens mogą ruszać z inwestycją.

W sądzie gospodarczym w Warszawie odnajdujemy nieznane wcześniej dokumenty pokazujące, jak Kościół twardo negocjuje z deweloperem.

2005-2008. Kardynał przewraca stolik

W grudniu 2005 roku, dwa tygodnie po przekazaniu przez miasto ostatniej działki, Belgowie i parafia św. Barbary podpisują porozumienie w sprawie budowy. Wstępnie planują biurowiec o powierzchni ponad 11 tys. metrów kwadratowych z garażem podziemnym na 2 tys. miejsc.

Kilka miesięcy później powstaje Prestige Development, spółka, która ma odpowiadać za budowę biurowca. Parafia św. Barbary ma wnieść do niej nieruchomość, a Buelens pieniądze - 2,7 mln euro.

Wspólnicy dogadują się też co do zarządzania Prestige Development. Buelens jako większościowy udziałowiec (54 proc.) wyznacza prezesa, a parafia wiceprezesa.

W marcu 2007 roku spółka otrzymuje od miasta decyzję o warunkach zabudowy, tzw. wuzetkę. Na jej podstawie może starać się o pozwolenie na budowę.

Zgodnie z decyzją miasta,

przyszły biurowiec od strony południowo-wschodniej może mieć ok. 27 metrów wysokości, czyli tyle, co sąsiednia historyczna zabudowa, a od strony ulic Nowogrodzkiej i Emilii Plater - maksymalnie 42 metry.
Wizualizacja biurowca, który miał stanąć w miejscu Nycz Tower.
Wizualizacja 42-metrowego biurowca Prestige Development. Fot. projekt.waw.pl

2009. Parafia zrywa współpracę

Z pism prawników Buelens wynika, że na początku 2009 roku, kiedy inwestycja wchodzi w kluczową fazę, parafia zaczyna “torpedować” własną inwestycję. Odmawia spółce Prestige Development prawa do dysponowania jedną z działek na cele budowlane.

Belgowie i biuro architektoniczne są zdezorientowani. Wielokrotnie alarmują stronę kościelną, że bez tego spółka nie dostanie pozwolenia na budowę.

Niedługo potem z funkcji w zarządzie Prestige Development rezygnuje przedstawicielka parafii.

Strona kościelna twierdzi, że „z braku odpowiednich kandydatów” nie jest w stanie znaleźć nikogo na jej miejsce.

Brak wiceprezesa paraliżuje prace spółki i uniemożliwia przygotowanie dokumentów. A brak dokumentów skutkuje odmową wydania pozwolenia na budowę.

W czerwcu 2009 roku podczas walnego zgromadzenia wspólników strona kościelna po raz pierwszy otwarcie wypowiada się przeciwko wspólnej inwestycji.

2009-2010. Kościół chce 140 metrów

Patowa sytuacja w Prestige Development utrzymuje się przez kolejne miesiące. Z wymiany maili między prawnikami Belgów a parafią wynika, że kością niezgody jest wycena nieruchomości przy Nowogrodzkiej 51.

W 2009 strona kościelna stwierdza, że wycena ustalona w 2005 roku jest „rażąco zaniżona”.

Belgowie są zdziwieni, bo na taką wycenę parafia zgodziła się, podpisując umowę. Domagają się jej realizacji.

W grudniu 2010 roku Belgowie piszą do proboszcza: „W nawiązaniu do spotkań z Jego Eminencją Kardynałem Kazimierzem Nyczem z jednej strony oraz Księdzem Prałatem Racińskim [ekonomem archidiecezji - red.] i jego doradcami z drugiej strony, pragniemy potwierdzić, że Buelens SA jest gotowa złożyć Parafii propozycję mającą na celu znalezienie możliwości polubownego rozwiązania obecnej sytuacji”.

Jednak w tym samym czasie warszawski ratusz rozpatruje już dwa wnioski o wydanie nowych wuzetek dla Nowogrodzkiej 51. Jeden dotyczy 77-metrowego, a drugi 140-metrowego wieżowca. Oba wnioski na zlecenie parafii składa spółka AM Doradcy, zajmująca się zarządzaniem nieruchomościami.

Wspólnikiem AM Doradcy jest wtedy Michał Klimaszewski. To prawnik związany z Kościołem. Był m.in. obrońcą ks. Mirosława P., współprzewodniczącego Komisji Majątkowej, oskarżonego o działanie na szkodę Skarbu Państwa. Dziś Klimaszewski zasiada w radzie nadzorczej Orlenu.

Belgowie znają Klimaszewskiego, bo jako jeden z doradców prawnych parafii św. Barbary brał wcześniej udział we wspólnych rozmowach z nimi. W odpowiedzi na nasze pytania Klimaszewski potwierdził jedynie, że “wspierał” wtedy parafię.

Dla Buelens to kolejna czerwona lampka. Wygląda na to, że strona kościelna za ich plecami bada grunt pod nową inwestycję.

2011. Ratusz: Wyżej? Nie ma mowy!

W czerwcu 2011 roku ratusz odmawia wydania wuzetek, o które wnioskowała AM Doradcy.

Nawet tej dla niższego, 77-metrowego budynku. Z uzasadnienia, do którego dotarliśmy, wynika, że główny powód to wysokość planowanego biurowca. Miasto stwierdza jednoznacznie: z przeprowadzonych analiz wynika, że na kościelnej nieruchomości „dopuszczalna byłaby jedynie niewielka dominanta nawiązująca skalą do naprzeciwległej zabudowy biurowej – czyli max. 36,5 m. Jakakolwiek wyższa zabudowa zdominuje kwartał historycznej zabudowy oraz budynek zabytkowego kościoła” – piszą urzędnicy z warszawskiego ratusza.

Miasto zbija też argument, że nieopodal są już dwa inne 140-metrowe wieżowce – Marriott (bez anteny) i Elektrim.

Urzędnicy wyjaśniają, że tamte budynki, choć stoją niedaleko, położone są przy dużych arteriach. Natomiast kościelny biurowiec otaczałyby węższe ulice, których historyczny układ jest chroniony.

Urzędnicy wskazywali także, że:

  • „obiekt wprowadza dysharmonię w tle widokowym (…) oraz przytłacza bryłę kościoła św. Piotra i Pawła”;
  • „planowany budynek stanowiłby nieuzasadnioną względami przestrzennymi i wynikami analizy obszaru dominantę;
  • „gabaryty zabudowy są rażąco sprzeczne z zasadami ładu przestrzennego”;
  • „parametry nie wypełniają zasady »dobrego sąsiedztwa«”.

Wszystkie wymienione wyżej zarzuty dotyczą - podkreślmy raz jeszcze - 77-metrowego budynku.

AM Doradcy odwołuje się od decyzji urzędników, ale Samorządowe Kolegium Odwoławcze w styczniu 2012 roku mówi jasno: na Nowogrodzkiej 51 nie może powstać 77-metrowy budynek.

2011-2012. Nycz zdradza Belgów

W 2011 roku Buelens chce iść na ustępstwa. Gdyby istniała możliwość uzyskania pozwolenia na postawienie większego budynku, wycena kościelnej nieruchomości zostałaby zmieniona - przekonują Belgowie.

„Jesteśmy gotowi ponownie przedstawić naszą propozycję oraz przedyskutować ją podczas spotkania tak, aby Jego Ekscelencja miał możliwość docenienia korzyści zaproponowanej Stronie Kościelnej”

- piszą prawnicy Buelens.

Na kolejnym spotkaniu - 9 sierpnia 2011 - adwokat parafii informuje Belgów, że strona kościelna “osiągnęła porozumienie” z inną spółką.

Cztery dni przed tym spotkaniem Archidiecezja Warszawska podpisuje umowę inwestycyjną z Realty 4 Management Projekt Developerski 7, spółką zależną BBI Development. Zgodnie z umową, archidiecezja, parafia św. Barbary i Realty 4 mają założyć spółkę PW. Parafia ma wnieść do niej grunt przy Nowogrodzkiej 51.

Władze Buelens orientują się, że jeśli do tego dojdzie, zostaną na lodzie - stracą lata przygotowań i pieniądze. Między Belgami i parafią zaczyna się wojna.

7 listopada 2011 roku Buelens składa przeciwko parafii pozew do Sądu Arbitrażowego w Warszawie. Chce, żeby parafia wywiązała się z ich porozumienia z 2005 roku i wniosła nieruchomość przy Nowogrodzkiej 51 do Prestige Development. Naciska na parafię, by ta w końcu wybrała wiceprezesa.

Parafia z kolei składa do sądu wniosek o powołanie do Prestige Development kuratora - czyli osoby, która pod nadzorem sądu będzie prowadzić spółkę. Uzasadnia, że firma nie ma zarządu, przez co „praktycznie nie funkcjonuje”. Sąd przychyla się do jej wniosku w maju 2012 roku.

2012-2013. Rozwiązanie spółki

Belgowie skarżą się, że kurator w ogóle się z nimi nie kontaktuje, a dokumenty, które przekazuje parafii, tak naprawdę mają się jej przydać w postępowaniu arbitrażowym.

„Podjęte przez pana działania napawają nas obawą, że przy wykonywaniu funkcji preferuje pan interesy parafii” - piszą prawnicy Belgów do kuratora.

W czerwcu 2012 kurator przesyła proboszczowi św. Barbary dokumentację spółki. Ks. Szymański stwierdza, że jej sytuacja finansowa jest „na tyle niepokojąca”, że nie jest w stanie wskazać kandydata na wiceprezesa. Jego zdaniem jedynym wyjściem jest likwidacja Prestige Development. „Jestem gotów udzielić w tym względzie wszelkiej koniecznej pomocy” - pisze proboszcz.

W grudniu 2012 roku sąd nie przychyla się do wniosku kuratora o likwidację spółki. Ten zwołuje więc na 3 stycznia 2013 roku nadzwyczajne zgromadzenie wspólników, którzy przegłosowują uchwałę o rozwiązaniu spółki.

Tyle tylko, że - zdaniem Belgów - strona kościelna ich oszukała.

2013. Wstęp wzbroniony

Według protokołu zgromadzenia wspólników głosowanie poszło gładko i szybko. Mecenas Andrzej Dębiec, który podczas zgromadzenia reprezentuje parafię, głosuje za likwidacją spółki.

Przeciwko nie głosuje nikt, bo Belgów - większościowego udziałowca Prestige Development - w ogóle nie ma na zgromadzeniu. Dlaczego?

Belgowie twierdzą, że choć dostali powiadomienie o zgromadzeniu wspólników, umówili się z kuratorem, że spotkają się tylko na „nieformalne rozmowy ugodowe”.

Kiedy przedstawiciel Buelens zjawia się na miejscu, słyszy jednak, że właśnie odbywa się nadzwyczajne zgromadzenie wspólników. Zostaje wyproszony, bo nie ma odpowiedniego pełnomocnictwa od Belgów.

3 stycznia oprócz uchwały o rozwiązaniu Prestige Development przechodzi także druga uchwała - o ustanowieniu likwidatorów spółki. To osoby, które - mówiąc kolokwialnie - mają za zadanie pozamykać wszystkie sprawy firmy i zamknąć interes.

Zostają nimi Artur Nowicki - pełnomocnik archidiecezji warszawskiej w opisywanym wyżej postępowaniu arbitrażowym, oraz Grzegorz Maj, były członek rady nadzorczej… BBI Development.

Buelens zaskarża obydwie uchwały. Belgowie zauważają z przekąsem: parafia nie mogła przez tak długi czas znaleźć osoby do zarządu, jednak chętnych na likwidatorów znalazła od razu, chociaż wiąże się to z taką samą odpowiedzialnością.

Finalnie Belgowie przegrywają w sądach. Sąd arbitrażowy przyznaje jednak, że parafia zachowała się nieuczciwie. Ślad uzasadnienia znajdujemy w jednym z pism Belgów:

“Parafia uchybiła zobowiązaniu do lojalnego i zgodnego z zasadami współżycia społecznego postępowania, (...) zachowanie Parafii szkodziło celowi porozumienia, interesom spółki oraz Buelens”.

Zbieg okoliczności prawnych i faktycznych

O współpracę i konflikt z Belgami pytamy archidiecezję. W jej imieniu odpowiada nam mec. Artur Nowicki (przypomnijmy: jeden z likwidatorów Prestige Development).

Według niego współpraca z Belgami “nie była satysfakcjonująca dla stron, co doprowadziło do sporu”. Sprawa zakończyła się jednak ugodą “zaakceptowaną przez obie strony”.

Kiedy pytamy o “torpedowanie” wspólnej inwestycji, które wielokrotnie Buelens zarzucała stronie kościelnej, Nowicki odpowiada, że relacje z Belgami “są nie tylko poprawne, ale wręcz bardzo dobre. Nigdy nie mieliśmy jakiejkolwiek informacji o „»torpedowaniu«”.

Jak twierdzi, inwestycja prowadzona razem z Buelens “nie doszła do skutku z powodu wielu okoliczności prawnych i faktycznych”. Podkreśla też, że “relacje z BBI Development S.A. nie miały żadnego związku z wcześniejszymi relacjami z Buelens”.

Co innego sądzili Belgowie. Gdy kardynał Nycz w 2011 roku już oficjalnie dogadał się ze spółką BBI Development, prawnicy Buelens domyślali się, że tę woltę Kościół zaplanował dużo wcześniej.

“Pozwala to sądzić, że jedyną przyczyną, dla której wnioskodawca wycofał się z inwestycji (...), była chęć nawiązania lukratywnej współpracy z innym inwestorem, a w konsekwencji osiągnięcia większych zysków” - stwierdzają wtedy Belgowie.

Rzeczywiście zyski archidiecezji ze współpracy z BBI Development będą znacznie większe.

Biurowiec Belgów miał mieć 11 tys. metrów kwadratowych. W Nycz Tower powierzchnia do wynajęcia będzie niemal sześć razy większa.

***

Wyniki śledztwa w sprawie wieżowca Roma Tower opisujemy w cyklu tekstów. Pozostałe części to:

Udostępnij:

Daniel Flis

Dziennikarz śledczy. W OKO.press od 2016 r., wcześniej pisał dla „Gazety Wyborczej”. Absolwent filozofii na UW i Polskiej Szkoły Reportażu, stypendysta OCCRP. Był nominowany do nagród dziennikarskich.

Sebastian Klauziński

Dziennikarz zespołu śledczego. Pracował w „Gazecie Wyborczej” i „Newsweeku”. Od 2018 roku w OKO.press. Finalista Nagrody Radia ZET oraz Nagrody im. Dariusza Fikusa za cykl tekstów o “Układzie wrocławskim”. Trzykrotnie nominowany do nagrody Grand Press.

Komentarze

Komentarze będą wkrótce dostępne