Jak zatrzymać skrajną prawicę w Europie? Budować tanie mieszkania!

W grudniu Komisja Europejska opublikuje swój pierwszy w historii program na rzecz mieszkań dostępnych cenowo. Szefowa KE Ursula von der Leyen zapowiedziała, że mieszkalnictwo będzie flagowym elementem polityki unijnych agend w 2026 roku. To o tyle zaskakujące, że konstruowanie usług publicznych pozostaje w kompetencjach państw członkowskich.

Według danych Komisji Europejskiej już 82 mln Europejczyków, czyli co piąta osoba, wydaje na mieszkanie ponad 40 proc. miesięcznych dochodów, znacznie więcej niż zalecany próg 30 proc. Z danych Parlamentu Europejskiej wynika, że w latach 2014-2024 ceny nieruchomości w UE wzrosły średnio o 47 proc., a czynsze poszybowały do góry o 20 proc. (w latach 2010-2022). Są kraje, takie jak Portugalia, Litwa, Czechy, Estonia, Węgry, Bułgaria i... Polska, gdzie nominalny wzrost cen nieruchomości w ciągu dekady wyniósł 200 proc.

Szefowa KE podczas konferencji prasowej w Strasburgu tłumaczyła, że rozwiązanie problemu dostępności mieszkań na poziomie europejskim to kwestia „ochrony obywateli i naszych wartości”. „Jak Europa może być konkurencyjna, skoro osoby pracujące na pełen etat nie są w stanie się utrzymać?” – pytała von der Leyen.

Wybić broń skrajnej prawicy

W nowej ofensywie Brukseli nie chodzi jednak tylko o konkurencyjność, czy zabezpieczenie socjalne. Polityczny cel jest głębszy – to sposób KE na przeciwdziałanie radykalizacji i ukrócenie gałęzi, na której siedzi skrajna prawica. Partie antyestablishmentowe z prawej strony sceny politycznej używają tematu braku dostępności mieszkań jako broni. Ich recepty na rozwiązanie kryzysu mieszkaniowego najczęściej ubrane są w retorykę antymigracyjną. W skrócie: mieszkania dla kulturowo „swoich”, nie dla obcych.

To dlatego w 2023 roku do władzy w Holandii doszedł Geert Wilders i dziś, po przegranych przez dwoma tygodniami wyborach, można śmiało powiedzieć, że na temacie mieszkalnictwa, którego nie da się rozwiązać populistycznymi hasłami, również się wywrócił (ale o tym w szczegółach niżej).

W Portugalii pierwszą siłą opozycyjną stała się nawiązująca do wartości faszystowskich partia Chega, a w jej podróży do mainstreamu duży udział miała właśnie zajadła krytyka niezdolności państwa do rozwiązania problemu rosnących cen nieruchomości.

Tarik Abou-Chadi, profesor na wydziale polityki europejskiej na Uniwersytecie Oksfordzkim, przeprowadził badania, z których wynika, że

Kluczowym czynnikiem, który napędzał ludzi do głosowania na partię obiecującą proste rozwiązania w czasach permanentnej niepewności, jest lęk przed utratą statusu.

Już ONZ ostrzegało, że kryzys mieszkaniowy to kluczowy problem społeczny XXI wieku, który nie dotyka tylko osób o niskich dochodach, migrantów, czy kobiet samodzielnie wychowujących dzieci, ale także klasę średnią.

Dr Catherine Fleishi z Uniwersytetu Europejskiego we Florencji uważa, że spadek dostępności mieszkań trafia w idealnie w agendę skrajnej prawicy. „Łatwo jest przedstawić to jako konflikt elit z ludźmi i twierdzić, że imigranci są traktowani lepiej niż obywatele” – wyjaśniała ekspertka w rozmowie z brytyjskim dziennikiem „The Guardian”.

Z czym się mierzymy?

W Hiszpanii średnia cen mieszkań w II kwartale 2025 roku wzrosła o 12,8 proc. – dwukrotnie więcej niż średnia dla całej UE. Bank Hiszpanii szacuje, że popyt, który zaspokoiłby doraźne potrzeby, to 700 tys. nowych mieszkań rocznie. W 2025 roku podaż wyniesie tam ponad połowę mniej – 300 tys. Udział mieszkalnictwa społecznego w całym zasobie to zaledwie 3 proc. Efekt? Średni wiek wyprowadzki od rodziców wzrósł w Hiszpanii do 26,3 lat, a według danych Ministerstwa Mieszkalnictwa prawie 70 proc. Hiszpanów w wieku od 18 do 34 lat nie ma szans na samodzielność.

O problemie mieszkaniowym w Holandii słyszeliśmy przy okazji październikowych wyborów parlamentarnych. Socjalliberałowie z ugrupowania D66 wygrali, bo na sztandarach mieli egzotyczny, ale nośny socjalny postulat – budowę 10 nowych miast. Holandia z kryzysem mieszkaniowym walczy od lat i idzie jej znacznie lepiej niż Hiszpanii. Zasób mieszkań dostępnych cenowo sięga tam 29 proc.

Potrzeby są jednak znacznie większe. Według badania ABF Research zleconego przez Ministerstwo Mieszkalnictwa ich zaspokojenie wymaga wybudowania 1,2 mln mieszkań do 2040 roku, z czego 700 tys. powinno być dostępnych cenowo. To oznacza tempo 70 tys. nowych domów rocznie. W Holandii kluczowa do osiągnięcia celu nie jest antymigracyjna polityka Wildersa, która – jak wynikało z przedwyborczych sondaży, wcale nie zajmuje Holendrów tak bardzo, jak mieszkaniówka – ale inwestycje i deregulacja, pozwalające budować szybciej i więcej na obszarach trudno dostępnych (np. odebranych morzu, czy dziś przeznaczonych pod uprawy).

Portugalia, podobnie jak Polska, znajduje się wśród krajów z najszybszym wzrostem cen nieruchomości w ostatnich 10 latach. Powodów jest kilka: wyższe stopy procentowe, popyt na mieszkania ze strony zamożniejszych rodzin i inwestorów, brak nowych inwestycji budowlanych, ale nade wszystko wzrost liczby wynajmów krótkoterminowych. Ceny nieruchomości, szczególnie w regionach atrakcyjnych turystycznie, są w Portugalii zawyżone nawet o 35 proc. Podobnie jak w Hiszpanii, kluczowymi tematami w Portugalii są więc nie tylko rozbudowa zasobu mieszkaniowego, ale regulacja platform takich jak Airbnb, czy ograniczenia w sprzedaży nieruchomości pod inwestycje (np. dodatkowe podatki). Do tego dochodzi problem ważny dla niemal całej Europy, czyli wysoki odsetek pustostanów.

Liderzy wzrostu cen w Europie: Warszawa, Kraków, Łódź

Nad Wisłą też nie mieszka się wesoło, szczególnie mieszkańcom miast. W rankingu Property Index to nie Berlin, czy Londyn, ale Warszawa, Kraków, Łódź i Wrocław były liderami wzrostu cen mieszkań w 2024 roku. Średnio za metr kwadratowy nieruchomości trzeba było zapłacić o 1/5 więcej niż rok wcześniej. Polskie mieszkania wciąż są jednymi z najbardziej „ciasnych” w Europie. Ze statystyk Eurostatu wynika, że wskaźnik przeludnienia w 2023 roku wyniósł 33,7 proc. Za to „gniazdowników”, czyli młodych dorosłych w wieku 25-34 lata, którzy wciąż mieszkają z rodzicami, jest 53,8 proc. To znacznie wyżej niż średnia dla krajów UE, która w 2024 roku wyniosła 29,7 proc. Z badania Fundacji Habitat wynika, że co czwarty Polak/Polka identyfikuje się z luką czynszową. To oznacza, że jest za bogaty na pomoc państwa, ale za biedny na spłatę kredytu lub wynajem. Co więcej, 15 proc. z nas pracuje głównie po to, żeby mieć, gdzie mieszkać. W Polsce do takiej sytuacji doprowadziły lata wyprzedaży gminnych zasobów mieszkaniowych, niski odsetek inwestycji w budownictwo społeczne, dotowanie kredytów mieszkaniowych z budżetu państwa, a także finansjalizacja rynku nieruchomości.

Co może zrobić Komisja Europejska?

Komisja Europejska nie może wydawać rekomendacji dotyczących polityki podatkowej, np. wprowadzenia wspólnej opłaty od pustostanów, czy europejskiego katastru – to należy ściśle do kompetencji państw członkowskich. O to, co realnie może zrobić i jakie propozycje są na stole, zapytaliśmy prof. Adama Czerniaka, wiceprezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości, który bierze udział w unijnych spotkaniach eksperckich. Jak mówi, zakusy KE dotyczą np. dalszej regulacji najmu krótkoterminowego.

Przypomnijmy, że zgodnie z unijną dyrektywą DA37 od 1 lipca 2024 właściciele wynajmujący mieszkania przez platformy takie jak Airbnb czy Booking.com, mają już obowiązek raportowania transakcji. To pozwala urzędom skarbowym kontrolować, czy nie rośnie szara strefa, w której usługi hotelowe sprzedawane są bez odprowadzania podatku.

„Komisja Europejska chciałaby też zwiększyć środki UE na przedsięwzięcia budownictwa społecznego, szczególnie w połączeniu z efektywnością energetyczną. Nie wiadomo, czy byłyby to środki bezzwrotne, czy inwestycje współfinansowane przez banki inwestycyjne, ale na pewno jest chęć przekierowania pieniędzy na mieszkania” – mówi nam prof. Adam Czerniak.

„Kraje UE borykają się też z dostępnością danych. Po kryzysie finansowym w 2008 roku Eurostat wprowadził obowiązek raportowania indeksu cen mieszkań, ale to nie wystarczy. Brakuje nam ewidencji pustostanów, zestawień nominalnych cen mieszkań, czy wysokości najmu. Dopiero takie zestawienie pozwoli nam oszacować realną dostępność mieszkań” – dodaje wiceprezes KZN.

Eksperci dyskutują też o:

• stworzeniu unijnej dyrektywy dotyczącej zamówień publicznych – jak mówi prof. Czerniak, chodzi o ułatwienia dla budownictwa, np. możliwość kontraktowania jednego projektu w wielu gminach;
• rozszerzenia definicji celu publicznego, co umożliwi finansowanie ze środków unijnych nie tylko mieszkań socjalnych, ale całego sektora budownictwa społecznego, które jest dostępne cenowo;
• deregulacji dla branży budowlanej i deweloperskiej.

Dla Polski kluczowy byłby zastrzyk finansowy. „Dziś wykorzystanie środków z Europejskiego Banku Inwestycyjnego (EBI) na rozbudowę mieszkalnictwa nie opłaca nam się, bo nie jesteśmy krajem strefy euro – do pożyczek wliczane jest ryzyko kursowe. Gdyby pojawiły się dodatkowe fundusze unijne, może oferta EBI byłaby bardziej atrakcyjna niż bardzo ograniczone finansowanie krajowe z BGK” – opowiada prof. Czerniak. „To pozwoliłoby nam zwiększyć dopływ pieniędzy do wszystkich inwestycji skierowanych do luki czynszowej, czyli to, co robimy w ramach Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych, czy w TBS-ach” – dodaje.

Wsparcie przydałoby się też w zakresie pozyskiwania i ujednolicania danych, a także dalszej regulacji najmu krótkoterminowego. „Dziś nasze dane dotyczące całości rynku najmu w sektorze rozproszonym wahają się od 1,2 mln do 1,4, mln, a nawet 1,5 mln. To ogromna różnica pomiędzy wskaźnikami – szczególnie że całe społeczne budownictwo czynszowe to 114 tys. mieszkań, czyli mniej niż błąd naszej prognozy” – mówi wiceprezes KZN. „A bez dobrych danych nie da się tworzyć dobrej polityki mieszkaniowej” – dodaje.

Pytanie, czy Komisja Europejska, która nigdy wcześniej nie definiowała swojej roli w tworzeniu polityki mieszkaniowej, zgodzi się na wspólne minimum. „Można mieć wątpliwości, czy nie będzie problemu z budżetowaniem, bo przecież kołdra zawsze jest za krótka i na część ambitnych rozwiązań może zabraknąć pieniędzy. Pozostaję jednak optymistą, bo widzę polityczną determinację szefowej KE, żeby położyć fundamenty” – mówi prof. Adam Czerniak.

Europejscy demokraci, mieszkania na sztandary!

Komisja Europejska walczy również o swoją polityczną legitymację. I wybiera drogę, którą powinny iść wszystkie instytucje i partie polityczne, które chcą bronić wartości demokratycznych. Nie jest zaskoczeniem, że za główną przyczynę wzrostu popularności skrajnej prawicy w państwach o ugruntowanej demokracji uznaje się powszechne poczucie niepewności i opuszczenia przez partie głównego nurtu. Prawica nie oferuje jednak strukturalnych rozwiązań. Frustrację związaną z kryzysem mieszkaniowym, kieruje w stronę kozłów ofiarnych, czyli migrantów, napędzając spiralę niechęci.

Szczególnie najmłodsze pokolenie, pozbawione dostępu do większości wyznaczników stabilnej dorosłości, na które mogli liczyć ich rodzice, takich jak bezpieczne zatrudnienie, mobilność, samodzielność, dostępne mieszkanie, czy możliwości założenia rodziny, czeka na porywającą opowieść socjalną, która zamieni się w prawdziwą politykę. Kto pierwszy zrobi to umiejętnie, ma szansę na wysokie noty – nie tylko w sondażach.