To nie są kraje dla starych domów

Pięć redakcji – łotewski TVNET, chorwacki Telegram, niemiecki CORRECTIV, austriacka Die Presse i polskie OKO.press przygotowują wspólny podcast poświęcony temu, co porusza europejską społeczność.

W 14. odcinku LensEU, przygotowanym przez CORRECTIV, zajmujemy się na pozór banalnym, w rzeczywistości ważnym dla lokalnych społeczności i środowiska tematem wyburzeń.

Dlaczego w Europie burzy się budynki, które wciąż nadają się do użytku? I kto właściwie płaci za to cenę — inwestorzy, mieszkańcy czy środowisko?

Lilith Grull z CORRECTIV.Europe przygląda się fali wyburzeń w Europie i pyta, kiedy naprawdę opłaca się budować od nowa, a kiedy lepiej remontować. Zaglądamy do Niemiec, Grecji i Polski. Wojciech Kość z OKO.press opowiada o przyszłości bloków z wielkiej płyty i o tym, dlaczego masowe wyburzenia polskich osiedli są mało prawdopodobne.

Mówimy też o społecznych, mieszkaniowych i klimatycznych kosztach wyburzeń oraz o tym, dlaczego zachowanie istniejących budynków może być ważniejsze, niż się wydaje.

Podcast został nagrany w języku angielskim i przeczytany przez polskiego lektora. Transkrypcja poniżej, a oryginał – TUTAJ. Z kolei na Spotify jest do dyspozycji podcast tłumaczony maszynowo.

Lilith Grull: Budować. Budować. I budować jeszcze więcej. Dziś całe kondygnacje można postawić w ciągu zaledwie kilku dni. Liczy się szybkość, efektywność i coraz większa wysokość. Ale zanim powstanie coś nowego, często najpierw trzeba wyburzyć to, co już stoi. Stare ustępuje miejsca nowemu.

Każdego roku w Europie wyburza się dziesiątki tysięcy budynków. Często po prostu dlatego, że stoją na drodze nowej inwestycji. Co zaskakujące, wiele z nich nie jest ani bardzo starych, ani zrujnowanych. Dlaczego więc właściwie się je burzy? Kto ponosi koszty tych wyburzeń? I co przy tym tracimy?

LensEU: Przyglądamy się z bliska temu, co napędza europejską wspólnotę.

Lilith Grull: Nazywam się Lilith Grull. Jestem reporterką międzynarodową w CORRECTIV i częścią zespołu CORRECTIV.Europe. Wspólnie z lokalnymi i niezależnymi dziennikarzami z całej Europy badamy problemy, które przekraczają granice państw i dotyczą nas wszystkich.

W naszych śledztwach często opieramy się na danych. Czasem jednak oficjalnych danych po prostu nie ma, więc musimy zebrać je sami. Od kilku lat CORRECTIV zajmuje się tematem, który wyrósł właśnie z takiej luki informacyjnej: wyburzeniami budynków. Jak w ogóle zwróciliśmy na to uwagę?

Unia Europejska chce, by miliony starych budynków zostały wyremontowane. Tymczasem często dzieje się coś odwrotnego: istniejące domy są burzone, a na ich miejscu powstają nowe.

Na pierwszy rzut oka temat może wydawać się banalny, mało spektakularny. To hałaśliwy i zakurzony proces, który w debacie publicznej często ginie za dobrze brzmiącymi politycznymi hasłami: „Budujemy nowe mieszkania” albo „Powstanie tu nowa strefa przemysłowa, która przyniesie miejsca pracy, lepszy transport publiczny i nowe sklepy”. Dla wielu osób brzmi to dobrze. I w niektórych miejscach rzeczywiście jest potrzebne.

W Europie brakuje bowiem mieszkań w przystępnych cenach. Między 2015 a 2025 rokiem czynsze w Unii Europejskiej, Norwegii, Islandii i Szwajcarii wzrosły średnio o 21,1 proc. Dostęp do przystępnego cenowo mieszkania ma ogromny wpływ na przyszłość ludzi.

Ale na razie skupmy się na innym pytaniu: co dzieje się z budynkami, które muszą ustąpić miejsca nowym? Za wyburzeniami stoją przecież bardzo silne branże: budowlana, cementowa, odpadowa i nieruchomościowa. W tym odcinku sprawdzimy, dlaczego tak wiele budynków jest wyburzanych, kto na tym zyskuje i co przy okazji tracimy.

Zacznijmy więc od wyburzeń. Żeby w ogóle oszacować skalę problemu, potrzebujemy danych. I tu właśnie zaczynają się trudności: kompleksowych danych nie ma.

Statystyki oczywiście istnieją. Jedną z osób, które dokładniej przyglądały się temu problemowi w Niemczech, jest Jens Otto, inżynier budownictwa i profesor zarządzania budową na Uniwersytecie Technicznym w Dreźnie. W swoim badaniu przeanalizował nieliczne oficjalne dane dotyczące wyburzeń budynków ze wszystkich niemieckich krajów związkowych. Doszedł jednak do wniosku, że można je porównywać tylko w ograniczonym stopniu, a części danych brakuje całkowicie. Oficjalne statystyki nie pokazują więc rzeczywistej skali problemu.

Zaskakująco niewiele wiadomo o tym, gdzie w Niemczech i całej Europie wyburza się budynki, a tym bardziej — dlaczego. Dlatego powstał Atlas Wyburzeń. To stale rozwijana, interaktywna mapa pokazująca budynki, które już zostały wyburzone albo są zagrożone rozbiórką.

Projekt uruchomiono w Szwajcarii w 2022 roku. Rok później rozszerzono go na Niemcy. Zespoły CORRECTIV Switzerland i CORRECTIV Germany wraz z innymi organizacjami stworzyły przy użyciu naszego internetowego narzędzia CrowdNewsroom platformę zbierającą takie informacje. Co ważne, przypadków nie zgłaszają wyłącznie dziennikarze. Każdy może wskazać budynek, przesłać zdjęcia i opowiedzieć jego historię.

Przed publikacją wszystkie zgłoszenia są weryfikowane przez zespół, żeby na mapę nie trafiały fałszywe informacje. W ten sposób stopniowo powstaje publiczna baza danych o wyburzeniach — wiedza, która w przeciwnym razie pozostałaby niewidoczna.

Od 2025 roku projekt ma wymiar europejski i funkcjonuje jako Demolition Atlas Europe. Pytanie o to, co dzieje się z naszymi starymi budynkami, nie dotyczy przecież tylko Niemiec. To właśnie z tych danych CORRECTIV i inni partnerzy medialni korzystają w kolejnych śledztwach. Dlaczego dany budynek jest burzony? Co dzieje się z jego mieszkańcami? Jakie zasoby, energia, a czasem także część historii miasta znikają razem z nim?

Jeśli przychodzi wam do głowy budynek w waszej okolicy, który już został wyburzony albo ma zostać rozebrany, możecie go tam zgłosić. Nie trzeba zakładać konta ani się rejestrować.

Podczas naszej pracy nad tematem wyburzeń rozmawialiśmy z wieloma ekspertami z całej Europy. Jedną z nich jest Lamia Messari-Becker, ekspertka od energooszczędnego budownictwa w Karlsruhe Institute of Technology. Od 25 lat zajmuje się zrównoważonym budownictwem i renowacją. Żeby lepiej zrozumieć sam problem, zapytałam ją najpierw, jakie kryteria powinny decydować o wyburzeniu.

Lamia Messari-Becker: Jeśli bierzemy pod uwagę zużycie gruntów i zasobów, zawsze powinniśmy najpierw sprawdzić, czy zapotrzebowanie na nową powierzchnię można zaspokoić w ramach istniejącej zabudowy. Brakuje nam przede wszystkim kultury renowacji — pewnej rutyny i naturalnego odruchu, by najpierw pracować z tym, co już istnieje.

Można na przykład tworzyć mieszkania przez nadbudowę kolejnych kondygnacji albo przekształcać puste biura w lokale mieszkalne. Żeby było to możliwe, potrzebujemy jednak przepisów remontowych, które ułatwią budowanie wewnątrz istniejących struktur i z ich wykorzystaniem, a także pozwolą na technicznie i społecznie innowacyjne rozwiązania.

Lilith Grull: Lamia Messari-Becker łączy temat budownictwa z potrzebą zapewnienia dostępnych cenowo mieszkań i infrastruktury społecznej. Jej zdaniem potrzebujemy silniejszej kultury adaptacji i renowacji, która rozwija istniejącą zabudowę, umożliwia nowe sposoby użytkowania i koncentruje się bardziej na realnych potrzebach, zamiast nieustannie budować od nowa.

Istniejące budynki są ogromnym zasobem — nie tylko ze względu na dostępną powierzchnię, lecz także materiały, które już zostały w nich wykorzystane. Jedno i drugie można zachować i ponownie wykorzystać dzięki remontom i przebudowom. To ogranicza zajmowanie kolejnych terenów i może sprawić, że budownictwo stanie się bardziej zrównoważone.

Wyburzenia generują natomiast niewiarygodne ilości odpadów.

Przy czym wielu z tych materiałów nie nazwałabym po prostu śmieciami. Często są to przecież elementy budowlane i inne surowce, które można jeszcze wykorzystać albo poddać recyklingowi.

Mimo to tylko w 2022 roku powstały 124 miliony ton takich odpadów. W przeliczeniu daje to ponad 14 ton gruzu na sekundę — mniej więcej tyle, ile waży 14 małych samochodów.

Lamia Messari-Becker: Kluczowe pytania brzmią: jakiej funkcji potrzebujemy, ile przestrzeni, jakie standardy chcemy osiągnąć oraz jaki poziom inwestycji i kosztów jesteśmy gotowi zaakceptować. Bardzo często to właśnie wymogi prawne dotyczące na przykład ochrony przeciwpożarowej, izolacji akustycznej czy efektywności energetycznej powodują ogromne nakłady i koszty w istniejących budynkach.

I właśnie tutaj pojawia się ważne zadanie dla polityki budowlanej. Jak powinno wyglądać prawo dotyczące przebudowy, które uznaje, że w istniejących budynkach nie zawsze da się osiągnąć wszystko? Korzyści środowiskowe często przemawiają za zachowaniem istniejącej zabudowy, podczas gdy korzyści ekonomiczne częściej przemawiają za nowym budownictwem — bo łatwiej spełnić nowe standardy i stworzyć większą powierzchnię użytkową.

Jeśli chcemy na przykład nadbudować budynek o dwie kondygnacje, nie powinniśmy obciążać całej inwestycji nadmiernymi wymogami. Trzeba znaleźć pragmatyczną równowagę między standardami dla istniejącej części budynku a nowymi piętrami. Czasem właśnie tutaj znajduje się punkt krytyczny, w którym inwestor decyduje się na rozbiórkę, mimo że budynek nadal ma potencjał.

Lilith Grull: Dla Lamii Messari-Becker najważniejsze pytanie brzmi więc: jaki standard chcemy osiągnąć? Nie: jak długo budynek może jeszcze stać. Dopiero w zależności od tego celu można odpowiedzieć na pytanie, czy warto dostosować i wyremontować istniejący obiekt, czy bardziej sensowna będzie nowa budowa.

Ekspertka widzi tu również ważną rolę dla polityki budowlanej. Przepisy dotyczące planowania i budownictwa powinny wyraźniej uwzględniać fakt, że istniejące budynki nie zawsze mogą spełnić dokładnie te same standardy co nowe. Ostatecznie inwestorzy bardzo często podejmują jednak decyzję na podstawie kosztów i nakładu pracy.

Jeśli chcemy, żeby w dłuższej perspektywie budownictwo było bardziej zrównoważone, potrzebna jest więc zasadnicza zmiana sposobu myślenia. Powinniśmy porównywać zarówno korzyści środowiskowe, jak i finansowe wynikające z zachowania istniejącego budynku z kosztami budowy nowego.

Pozornie prostszą i szybszą opcją często okazuje się nowa budowa: łatwiej w niej spełnić określone standardy, a przy okazji można uzyskać większą powierzchnię użytkową. I właśnie to jest jedno z głównych wyzwań. Potrzebujemy też bardziej całościowego spojrzenia na budownictwo. Nie chodzi wyłącznie o pojedyncze budynki czy standardy techniczne, lecz również o projektowanie z myślą o różnych pokoleniach, różnorodności społecznej i gospodarce obiegu zamkniętego.

Ekspertka wielokrotnie podkreślała to podczas naszej rozmowy. Pytanie nie brzmi więc tylko: co jest technicznie możliwe? Powinniśmy raczej pytać, jak rozsądnie i długofalowo wykorzystywać grunty, budynki i zasoby.

Ostatecznie cenę płaci oczywiście również przyroda. Oficjalnie podejmuje się działania, żeby przestać po prostu wyrzucać odpady i w jak największym stopniu włączać je do gospodarki obiegu zamkniętego.

Nie obowiązuje jeszcze ogólny, natychmiastowy zakaz składowania wszystkich odpadów, ale przepisy zostały znacząco zaostrzone.

Mimo to wciąż wychodzą na jaw przypadki nielegalnego pozbywania się toksycznych substancji, takich jak azbest czy pianki budowlane. Jeżeli odpady zostaną po prostu wyrzucone na otwartym terenie, po intensywnych opadach, powodziach czy pożarach zawarte w nich substancje chemiczne mogą przenikać do gleby. Stamtąd mogą trafić do pobliskich zbiorników wodnych, a nawet do wód gruntowych i wody pitnej.

Do tak poważnych zanieczyszczeń środowiska mogą prowadzić także odpady z budów i przemysłu — zwłaszcza wtedy, gdy uznaje się je za nieszkodliwe i po prostu wyrzuca, zamiast włączać do obiegu zamkniętego. Mój kolega Marius Münstermann badał taki przypadek w Czechach.

Budowanie i wyburzanie oznacza też ogromne emisje dwutlenku węgla. Kiedy budynek znika, a na jego miejscu powstaje nowy, przede wszystkim potrzebne są materiały: beton, stal, szkło i wiele innych. Ich produkcja pochłania dużo energii i powoduje znaczne emisje gazów cieplarnianych.

Niemiecka organizacja Environmental Action Germany szacuje, że same wyburzenia i nowe budowy odpowiadają w Niemczech za około 3,3 miliona ton CO₂ rocznie. Dla porównania wszystkie krajowe loty pasażerskie w Niemczech generują rocznie niewiele ponad milion ton CO₂. Oznacza to, że wyburzenia i nowe budownictwo mają większy wpływ na emisje niż wszystkie loty krajowe razem wzięte.

Części tych emisji można byłoby uniknąć. Według Environmental Action Germany około jednej trzeciej dałoby się zapobiec dzięki renowacji. Zasada jest właściwie prosta: jeśli budynek nadal można użytkować, z punktu widzenia klimatu często lepiej go wyremontować niż wyburzyć i postawić całkowicie nowy.

Jednym z głównych powodów jest to, że podczas remontu zachowuje się dużą część istniejącej konstrukcji. Nie trzeba więc produkować, transportować i montować tylu nowych materiałów budowlanych. A właśnie te procesy często odpowiadają za ogromne ilości emisji szkodliwych dla klimatu.

W przypadku domu jednorodzinnego energooszczędna modernizacja może robić bardzo dużą różnicę. W zależności od zakresu i jakości remontu emisje w całym cyklu życia budynku mogą być nawet o połowę niższe niż w przypadku porównywalnego, energooszczędnego nowego domu.

Energooszczędna modernizacja nie musi oznaczać niczego spektakularnego. Może chodzić po prostu o lepszą izolację, nowe okna czy bardziej wydajny system ogrzewania. Budynek nadal stoi, ale zostaje przystosowany do przyszłych potrzeb.

Jest jeszcze jeden argument: większa liczba remontów może również pozytywnie wpływać na lokalną gospodarkę. Przy nowej budowie duża część pieniędzy idzie na materiały. Przy renowacji większa część trafia do ludzi wykonujących pracę. Korzystają na tym przede wszystkim lokalni rzemieślnicy i firmy.

Wymaga większego planowania, doświadczenia i specjalistycznych umiejętności. Ostatecznie remont lub przebudowa mogą czasem kosztować właściciela czy inwestora tyle samo co nowa budowa. Pieniądze są jednak wydawane inaczej. Więcej trafia do lokalnych pracowników i przedsiębiorstw, a jednocześnie mniejszą cenę płaci środowisko.

Wróćmy jednak do wyburzeń. Kto właściwie ostatecznie za nie płaci? Niestety nie ma jednej krótkiej odpowiedzi. Koszty rozkładają się na wiele stron — i bardzo nierówno.

Część kosztów środowiskowych ponosi całe społeczeństwo. Sektor publiczny czasem płaci pieniędzmi podatników. Właściciel pokrywa koszt koparki i rozbiórki — przynajmniej na początku. A dla mieszkańców cena może być najbardziej bezpośrednia: mogą stracić swój dom.

Szczególnie wyrazisty przykład wydarzył się w Essen w październiku 2025 roku. Jeszcze kilka miesięcy temu znajdowało się tam osiedle Litterode: 19 niewielkich domów wybudowanych pierwotnie dla górników.

Takie domy powstawały w regionach górniczych dla pracowników kopalń i ich rodzin. Proste ceglane fasady, małe ogródki, w których można było uprawiać warzywa, i praktyczne, raczej niewielkie mieszkania. Te budynki nie są więc po prostu stare. Opowiadają również część przemysłowej i społecznej historii Zagłębia Ruhry.

Domy w Litterode pochodzą z lat 30. XX wieku. Wielu mieszkańców żyło tam od dziesięcioleci, niektóre rodziny nawet od kilku pokoleń. Miejska spółka mieszkaniowa Allbau chce jednak wyburzyć całe osiedle. Argumentuje, że budynki się starzeją, a ich remont nie miałby ekonomicznego sensu.

Plan zakłada zburzenie wszystkiego, a następnie budowę nowych mieszkań. Projekt ma kosztować około 26 milionów euro. Powstaną 73 nowe lokale mieszkalne, w tym domy jednorodzinne przeznaczone na sprzedaż. Dla obecnych mieszkańców oznacza to przede wszystkim jedno: muszą się wyprowadzić.

Allbau wypowiedziało umowy najmu wszystkim lokatorom. Część z nich mimo to została i walczy o zachowanie swoich domów — choć prace rozbiórkowe już się rozpoczęły. Jedną z takich osób jest Hevres Becker. Mieszka na osiedlu Litterode od 1989 roku. Jej rodzice żyją bezpośrednio pod nią. Ojciec wymaga opieki, a dzieci chodzą do szkoły i przedszkola tuż obok.

Dla niej osiedle nie jest więc po prostu grupą starych domów. To jej dom, otoczenie społeczne i codzienne życie. I właśnie to jest dziś zagrożone. Becker pyta: czy naprawdę trzeba to wszystko wyburzać?

Według jednego z badań ma dobre powody, żeby zadawać takie pytanie. Profesor architektury Tim Rieniets wraz ze studentami doszedł do innych wniosków niż Allbau. Ich zdaniem domy można byłoby wyremontować i zmodernizować, a na wolnych terenach wokół osiedla nadal znalazłoby się miejsce na dodatkową zabudowę. Wyburzenie nie było więc jedyną możliwością.

Mimo ujawnienia tych ustaleń rozbiórka trwała. Jeden z domów został nawet częściowo zburzony w czasie, gdy druga połowa budynku wciąż była zamieszkana. Władze Essen później wyjaśniły, że taka częściowa rozbiórka nie powinna była odbyć się bez pozwolenia. Ale wtedy było już za późno.

Pozostaje też kolejne pytanie: co dzieje się z ludźmi, kiedy tanie stare mieszkania zastępuje się nowymi i droższymi? Wielu obecnych lokatorów prawdopodobnie nie będzie stać na czynsze w nowych mieszkaniach planowanych w Litterode. Część budynków ma zresztą zostać sprzedana. Hevres Becker mówi, że zarządca zaoferował jej inne lokale. Są jednak za małe dla jej rodziny, a czynsz byłby co najmniej dwukrotnie wyższy niż obecnie.

Przypadek Litterode bardzo wyraźnie pokazuje więc, że wyburzenia nie dotyczą wyłącznie betonu, koparek i nowych mieszkań. Chodzi także o to, kogo będzie stać na pozostanie w swojej dzielnicy, społeczności czy mieście, kiedy stare mieszkania znikają, a na ich miejscu powstają nowe. A Litterode nie jest odosobnionym przypadkiem.

Lamia Messari-Becker: Bardzo krytycznie oceniam unijne wymagania dotyczące modernizacji budynków. Brakuje w nich wrażliwości społecznej. Podam dwa przykłady.

Duża część właścicieli nieruchomości to emeryci. Mogą nie mieć możliwości uzyskania kredytu na remont albo po prostu nie chcieć się zadłużać. Z kolei wiele zabytkowych budynków trudno dostosować do współczesnych standardów efektywności energetycznej.

Do tego klasy energetyczne budynków powinny zostać ujednolicone w całej Unii. Ten sam budynek w Niemczech może otrzymać gorszą klasę energetyczną niż w Belgii, mimo że faktycznie osiąga lepsze parametry.

Musimy rozszerzyć perspektywę i przestać patrzeć wyłącznie na pojedynczy budynek. Powinniśmy myśleć o całej dzielnicy czy sąsiedztwie. Z perspektywy społecznej dzielnica jest przestrzenią życia, z którą ludzie się identyfikują. Z perspektywy urbanistycznej to sieć budynków i infrastruktury: wodnej, energetycznej, transportowej.

Rozwiązania obejmujące całe sąsiedztwa są znacznie lepsze niż działania skoncentrowane wyłącznie na pojedynczych budynkach. W skali dzielnicy można wdrażać projekty bardziej efektywne środowiskowo, tańsze i społecznie odpowiedzialne. Renowacja całego sąsiedztwa podzielona na etapy zwiększa tempo remontów i obniża ich koszty. To właśnie takie projekty mogą stać się zalążkami zmian w miastach.

Lilith Grull: Lamia Messari-Becker zwraca uwagę, że obowiązkowe wymagania remontowe, o których dyskutuje się obecnie zarówno w Niemczech, jak i na poziomie UE, wcale nie są prostym rozwiązaniem. Mogą być korzystne z punktu widzenia środowiska, ale jednocześnie stanowić obciążenie społeczne — na przykład wtedy, gdy właściciele przerzucają koszty remontów na najemców.

Dochodzi do tego ochrona zabytków oraz różne sposoby klasyfikowania efektywności energetycznej w poszczególnych krajach Europy. Dla Lamii Messari-Becker rozwiązaniem, które lepiej uwzględnia zarówno rozwój społeczności, jak i lokalne uwarunkowania, jest renowacja całych sąsiedztw.

Trzeba pytać: czego potrzebuje dana dzielnica i co można osiągnąć dzięki lokalnie dostępnym zasobom? Na przykład przez wspólny system ogrzewania albo remont kilku budynków jednocześnie. Najważniejsze jest to, co działa w danym miejscu. Rozwiązanie sensowne w mieście może wyglądać zupełnie inaczej na obszarze wiejskim. Dlatego trzeba uwzględniać zarówno krajowe i lokalne warunki, jak i wiedzę oraz doświadczenie ludzi, którzy tam mieszkają.

Wróćmy do emisji. Budynki w Unii Europejskiej odpowiadają za 40 proc. zużycia energii i 36 proc. emisji gazów cieplarnianych. Emisje te wynikają przede wszystkim z budowy, użytkowania, remontów i wyburzeń. Tak wynikało z raportu Komisji Europejskiej z 2020 roku.

W ramach Europejskiego Zielonego Ładu do 2030 roku około 35 milionów budynków w całej Europie ma zostać poddanych modernizacji energetycznej. Dachy i elewacje mają być lepiej izolowane, stare okna wymieniane, a systemy ogrzewania przestawiane na odnawialne źródła energii.

Unia postawiła więc sobie bardzo ambitny cel: europejskie budynki mają stać się bardziej przyjazne dla klimatu. Problem w tym, że mamy już 2026 rok, a do modernizacji 35 milionów budynków wciąż bardzo daleko. Nie jest to zresztą wiążący obowiązek prawny, lecz cel polityczny.

Według Komisji Europejskiej roczny wskaźnik renowacji wynosi średnio około 1 proc. Aby osiągnąć cele klimatyczne, powinien być mniej więcej trzykrotnie wyższy. Także Niemcy posuwają się zbyt wolno. W 2024 roku wskaźnik renowacji wyniósł tam zaledwie około 0,7 proc. Eksperci oceniają natomiast, że aby osiągnąć cele klimatyczne, potrzebne byłoby około 2 proc. rocznie.

W 2026 roku Niemiecka Rada Ekspertów ds. Zmian Klimatu również uznała, że sektor budynków najprawdopodobniej nie osiągnie swoich celów klimatycznych na 2030 rok.

W CORRECTIV.Europe zawsze staramy się patrzeć na problemy z perspektywy całej Europy. Dlatego teraz przeniesiemy się do Grecji i Polski. Żeby lepiej zrozumieć sytuację, rozmawialiśmy również z dziennikarzami pracującymi na miejscu.

Nasza koleżanka w Grecji należy do sieci lokalnych i niezależnych mediów współpracujących z nami w całej Europie. Pracowała także przy projekcie Demolition Atlas Europe. Danai Maragoudaki jest dziennikarką ateńskiego medium śledczego non profit SOLOMON.

W jednym ze swoich projektów przyjrzała się dwupiętrowemu budynkowi mieszkalnemu w Atenach. To typowy przykład greckiej architektury modernistycznej z lat 30. XX wieku. Dom zbudowano w 1935 roku. Przez 87 lat pozostawał w rękach prywatnych właścicieli. W 2022 roku zmienił właściciela.

Kupiła go spółka DIAMONA GREECE S.A., należąca do izraelskich właścicieli. Jest częścią grupy firm nieruchomościowych, które w ostatnich latach coraz mocniej zmieniają ateński rynek mieszkaniowy. Potem wszystko potoczyło się szybko. 28 kwietnia 2025 roku rozpoczęto rozbiórkę budynku.

Danai Maragoudaki: Największym zaskoczeniem była dla mnie przede wszystkim skala wyburzeń. Liczba domów jednorodzinnych rozbieranych w Attyce, czyli szerzej rozumianym regionie Aten, podwoiła się w ciągu zaledwie sześciu lat. W 2019 roku było ich niespełna 600, a w 2024 już ponad 1200.

Właściciele nieruchomości otrzymują dodatkowe możliwości zabudowy, jeśli wyburzą istniejący obiekt. To zachęta, która sprawia, że rozbiórka staje się łatwiejsza, szybsza i bardziej opłacalna niż zachowanie budynku. Jednocześnie remonty są mniej więcej trzy razy droższe niż nowa budowa.

Można by więc oczekiwać, że polityka ochrony dziedzictwa będzie sprzyjać zachowaniu istniejących obiektów. W praktyce logika finansowa działa jednak w przeciwnym kierunku.

Lilith Grull: Danai Maragoudaki opisuje gwałtowny wzrost liczby wyburzeń i nowych inwestycji w Grecji. Często głównym powodem wydaje się finansowy interes inwestorów. Podobnie jak w Niemczech, nowa zabudowa w Grecji pozwala nie tylko uzyskać wyższe czynsze, ale bywa również tańsza niż remont istniejącego budynku.

Przykładem jest wspomniany wcześniej dom w Atenach. Według dokumentów przeanalizowanych przez SOLOMON oraz Radę Architektury właściwy organ początkowo jednogłośnie odrzucił zgodę na rozbiórkę. Uznał, że budynek ma szczególną wartość architektoniczną lub historyczną.

Ostateczna decyzja należała jednak do urzędu odpowiedzialnego za architekturę, przepisy budowlane i pozwolenia. Najwyraźniej ostatecznie uznano, że budynek może zostać zburzony.

Według inwestora na jego miejscu ma powstać budynek mieszkalny z 29 mieszkaniami i czterema podziemnymi miejscami parkingowymi. W uzasadnieniu projektu inżynier pisze, że nowy budynek „delikatnie domknie pierzeję ulicy”. Projekt ma posługiwać się nowoczesnym językiem architektonicznym i harmonijnie wpisywać się w wielopiętrową zabudowę sąsiedztwa. Według ustaleń SOLOMON nie jest to przypadek odosobniony.

Danai Maragoudaki: Jednocześnie urzędnicy podkreślają, że chronią zabytki i dziedzictwo modernistyczne oraz że takie obiekty są wyburzane wyłącznie wtedy, gdy ich stan konstrukcyjny jest zły. Eksperci w Grecji ostrzegają jednak, że bez długofalowego planu kolejna dekada może przynieść następną falę wyburzeń, która usunie nie tylko same domy, ale również fizyczną pamięć nowoczesnego greckiego miasta.

Rosnąca turystyczna eksploatacja nieruchomości, szczególnie od czasu pandemii, napędza niszczenie dziedzictwa architektonicznego kraju. Domy są wyburzane, żeby zrobić miejsce hotelom i lokalom przeznaczonym na krótkoterminowy wynajem. Często stoją za tym inwestorzy, którzy pozostają szerzej nieznani opinii publicznej.

Między 2019 a 2025 rokiem w całej Grecji wydano prawie osiem tysięcy pozwoleń na całkowite wyburzenie budynków. Eksperci mówią więc o gwałtownym wzroście liczby rozbiórek po pandemii. Ostrzegają też, że najbardziej zagrożone są budynki z okresu międzywojennego, czyli z lat 20. i 30. Szacuje się, że około 80 proc. ateńskiego dziedzictwa sprzed 1940 roku już zniknęło. Dla nas to bardzo poważny problem. I nie dotyczy wyłącznie Aten.

Lilith Grull: Danai Maragoudaki podaje, że w latach 2019–2025 w całym kraju wydano prawie osiem tysięcy pozwoleń na całkowitą rozbiórkę budynków. Według jej ustaleń jedną z głównych przyczyn jest gwałtownie rozwijająca się turystyka i jej wpływ na rynek nieruchomości.

Stare budynki, szczególnie te sprzed 1940 roku, są coraz częściej zastępowane lokalami przeznaczonymi dla turystów. Takie nieruchomości coraz mocniej zmieniają krajobraz miast. Wraz ze starymi budynkami z dzielnic znikają też wspomnienia, tradycje i istniejące od lat społeczności.

Danai Maragoudaki dostrzega również podobieństwa do przypadku Diamona Holding Ltd., o którym mówiliśmy na początku tej części. Z jej ustaleń wynika, że do grupy należą spółki zależne w Grecji, Niemczech i na Litwie, które — według firmy — zarządzają licznymi inwestycjami nieruchomościowymi.

Diamona Holding podaje, że działa na europejskim rynku nieruchomości od 2003 roku. Od tego czasu firma deklaruje zakup i sprzedaż nieruchomości o łącznej wartości przekraczającej miliard euro. Na przykład w Berlinie grupa działa pod różnymi nazwami, między innymi Diamona & Harnisch. Firma twierdzi, że wybudowała i sprzedała tam ponad 1200 mieszkań.

Wiele projektów spotkało się jednak z krytyką mieszkańców i organizacji lokatorskich. Ich zdaniem takie inwestycje wypierają dotychczasowych mieszkańców, podnoszą ceny i w rezultacie zmieniają społeczną oraz kulturową strukturę całych dzielnic.

Danai Maragoudaki mówi, że budynki są naczyniami pamięci. Charakter miasta tworzą bowiem nie tylko ludzie, ale też budynki opowiadające jego historię. I właśnie tutaj zaczyna się prawdziwy konflikt: co miasto powinno chronić, a na jakie zmiany może sobie pozwolić, nie tracąc własnej tożsamości?

Teraz przenosimy się do Polski. Nasz kolega Wojciech Kość z OKO.press przyglądał się przyszłości bloków z wielkiej płyty. Według jego szacunków w Polsce znajduje się około 60 tysięcy takich budynków, powstałych głównie od początku lat 60. do końca lat 80. Mieszka w nich około 12 milionów ludzi, czyli mniej więcej jedna trzecia całej ludności kraju.

Wojciech Kość: To budynki, które w Polsce znamy jako bloki z wielkiej płyty — wznoszone z prefabrykowanych betonowych elementów produkowanych w fabrykach. Przyglądałem się doniesieniom o planach wyburzenia części z nich, a także nagłówkom sugerującym, że w ciągu najbliższych 20–30 lat całe osiedla mogą zniknąć. Najstarsze z tych budynków miałyby wtedy niemal sto lat.

Przykładem jest Lubin, miasto w południowo-zachodniej Polsce znane z wydobycia miedzi. Władze chcą tam wyburzyć cztery bloki, żeby odsłonić zabytkowy kościół i pozostałości starych murów miejskich. Budynki przeznaczono do rozbiórki w miejscowym planie już w 2007 roku.

Mieszkańcy sprzeciwiają się jednak tym planom. Twierdzą, że ich bloki są w dobrym stanie, i kwestionują ceny oferowane za mieszkania. Obawiają się, że po sprzedaży będą musieli dopłacić z własnej kieszeni, żeby kupić inne lokum.

Dla mieszkańców wizja bardziej atrakcyjnego centrum miasta jest więc, co zrozumiałe, znacznie mniej istotna niż to, czy będą mieli gdzie mieszkać i czy będzie ich stać na nowe lokum.

Lilith Grull: Wojciech Kość zwraca uwagę, że część tych bloków może zostać wyburzona w ciągu najbliższych 20–30 lat, a całe osiedla potencjalnie mogą zniknąć. Podaje przykład miasta w południowo-zachodniej Polsce, które chce zburzyć cztery bloki, by odsłonić zabytkowy kościół i fragmenty dawnych murów miejskich.

Mieszkańcy obawiają się, że nie będzie ich stać na inne mieszkania. Ale to niejedyny powód oporu: uważają również, że ich obecne domy wciąż są w dobrym stanie.

To, jak długo może być użytkowany blok z wielkiej płyty, zależy od wielu czynników: stanu betonowych płyt i ich połączeń, jakości pierwotnego wykonania oraz przede wszystkim tego, jak budynek był utrzymywany przez kolejne dekady. Sam wiek nie mówi więc jeszcze nic o bezpieczeństwie. Blok z wielkiej płyty nie staje się automatycznie niezdatny do zamieszkania po 50 czy 70 latach.

Wiele starszych budynków rzeczywiście ma jednak problemy. Połączenia mogą ulegać degradacji, podobnie jak sam beton. Znaczenie mają też przestarzała izolacja i instalacje. Potrzeba modernizacji jest więc duża.

Może ona obejmować poprawę efektywności energetycznej, wymianę okien i instalacji czy remont wejść i klatek schodowych. Można również poprawić przestrzeń wokół budynków. Takie działania mogą znacząco wydłużyć życie bloków i jednocześnie zachować dostępne cenowo mieszkania dla ich mieszkańców.

Wojciech Kość: W Kielcach z kolei miasto chce wyburzyć pusty blok z wielkiej płyty i zastąpić go mieszkaniami komunalnymi. Urząd miasta przyznał, że konstrukcja budynku jest w dobrym stanie. Problemem są jednak zdewastowane wnętrza oraz konieczność dostosowania wysokości pomieszczeń i klatek schodowych do współczesnych wymagań.

Niezależnie od konkretnych powodów pojedyncze historie o rozbiórkach niemal zawsze zamieniają się w nagłówki dotyczące przyszłości całych osiedli. Mimo obaw dotyczących standardów, których bloki z wielkiej płyty mogą nie spełniać, nieliczne dostępne badania nie wykazały realnego zagrożenia dla ich podstawowych elementów konstrukcyjnych. Problemy znajdowano natomiast w połączeniach zewnętrznych płyt ściennych.

Fala termomodernizacji całych osiedli poprawiła ich efektywność energetyczną i odporność na niekorzystne warunki atmosferyczne. Jest jeszcze jeden argument, który często się pojawia. Stare bloki z wielkiej płyty może nie należą do najpiękniejszych budynków świata, ale osiedla, które tworzą — czasem całe dzielnice — należą pod względem zieleni, placów zabaw czy dostępu do transportu publicznego do najlepiej zaprojektowanych w Polsce.

Wiele nowych osiedli budowanych komercyjnie nie oferuje takich warunków. To mocny argument za ich zachowaniem. Z tej perspektywy nie są wyłącznie „maszynami do mieszkania” jak w słynnym określeniu Le Corbusiera. Są tkanką miejskiego życia, której w dzisiejszych warunkach rynkowych odtworzenie byłoby niemal niemożliwe.

Lilith Grull: Polskie osiedla z wielkiej płyty to więc znacznie więcej niż tylko miejsca zamieszkania. Wiele z nich rozwijało się przez dziesięciolecia i dziś ma szkoły, sklepy, tereny zielone oraz dobre połączenia komunikacją publiczną. Dlatego mimo potencjalnych problemów technicznych wciąż pozostają atrakcyjnymi miejscami do życia.

Przyszłość wielkiej płyty nie dotyczy więc tylko tego, gdzie ludzie będą mieszkać. Chodzi także o społeczności i całe otoczenie, które przez lata powstały wokół tych osiedli.

Wojciech Kość spodziewa się, że w kolejnych dekadach będziemy mieli do czynienia zarówno z remontami, jak i wyburzeniami. Większość budynków prawdopodobnie zostanie zmodernizowana i pozostanie w użyciu. W przypadku części z nich nowa zabudowa może jednak okazać się bardziej sensowna ekonomicznie lub urbanistycznie.

Przyszłość wielkiej płyty będzie więc różna w zależności od konkretnego budynku. Za każdym razem trzeba będzie zadać to samo pytanie: czy warto remontować, czy większy sens ma budowa od nowa?

Podsumujmy. Wyburzenia są niezwykle złożonym problemem, który ma poważne konsekwencje gospodarcze i społeczne. Na pierwszy rzut oka z ekonomicznego punktu widzenia często bardziej opłaca się zburzyć i zbudować od nowa.

Stare budynki nie zawsze pasują do współczesnych wyobrażeń o architekturze. Czasem mają niepraktyczne układy pomieszczeń albo oferują zbyt mało powierzchni użytkowej w stosunku do wartości gruntu, na którym stoją. W takich przypadkach nowa inwestycja może wydawać się znacznie atrakcyjniejsza — nie tylko dla inwestora, ale również dla wielu branż uczestniczących w całym procesie.

Wraz z domami takich ludzi jak mieszkańcy osiedla Litterode powstają ogromne ilości odpadów i emisji. Kiedy budynek znika, często tracimy też zasoby, które już zostały w niego wbudowane: stal, beton, cegły, wylewki — nie mówiąc o energii zużytej wcześniej do ich produkcji.

Zachowanie istniejącej zabudowy jest więc kwestią zrównoważonego rozwoju. W dłuższej perspektywie może być również znacznie tańsze. Jeśli jednak budownictwo ma stać się bardziej zrównoważone, musimy wykorzystywać istniejące budynki tak długo, jak to możliwe. Remontować, zamiast burzyć. Zachowywać, zamiast wyrzucać. Żeby to osiągnąć, potrzebna byłaby jednak szeroka zmiana sposobu, w jaki myślimy o budowaniu.

Pozytywne jest przynajmniej to, że na poziomie instytucji europejskich dostrzeżono potrzebę większej liczby remontów. Tylko około jednej czwartej budynków w Europie uznaje się za efektywne energetycznie. Budynki mają więc zostać przystosowane do wyzwań klimatycznych poprzez renowację, a nie rozbiórkę. Chodzi o ograniczenie emisji.

Na pierwszy rzut oka brzmi to dobrze. A jednak wyburzenia wciąż trwają — i to na dużą skalę. Nie są przy tym równoważone odpowiednią liczbą remontów i adaptacji.

Sama Unia Europejska nie wie nawet dokładnie, ile budynków jest rzeczywiście wyburzanych. Państwa członkowskie rzadko zbierają takie dane, a jeśli już to robią, nie stosują jednolitych metod. Dlatego nie istnieje jedna ogólnoeuropejska statystyka.

Jeżeli wyburzenie i postawienie nowego budynku jest opłacalne dla poszczególnych uczestników rynku, ale koszty odpadów budowlanych, zużycia zasobów, emisji czy rosnących czynszów ponosi całe społeczeństwo, a interes publiczny i konsekwencje dla środowiska są pomijane, pojawia się podstawowe pytanie: dlaczego nasze przepisy w praktyce zachęcają do budowania od nowa z wykorzystaniem nowych materiałów, zamiast mocniej wspierać budowanie na bazie tego, co już istnieje?

Jeśli obecny trend się utrzyma, do połowy stulecia może zniknąć około dwóch miliardów metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej — wynika z obliczeń inicjatywy HouseEurope. Dużą część istniejącej zabudowy można byłoby jednak zachować.

Biorąc pod uwagę zarówno kryzys klimatyczny, jak i zmiany zachodzące w naszych społeczeństwach demokratycznych, być może powinniśmy zadać sobie inne pytanie: czy naprawdę nadal stać nas na wyburzenia na taką skalę?

A jeśli wolisz czytać, zasubskrybuj nasz newsletter LensEU. Znajdziesz w nim informacje na tematy europejskie z pięciu krajów biorących udział w projekcie.